Zusammenfassung
Ein Hausgeldinkasso hat stets Auswirkungen auf die Jahresabrechnung. Wie die einzelnen Positionen in der Gesamt- und in den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen sind, erläutert dieser Beitrag.
1 Abrechnung der Hausgeldzahlungen
1.1 Hausgeldschuldner zahlt bei Fälligkeit
Erfüllt ein Hausgeldschuldner eine Hausgeldforderung bei Fälligkeit, ist seine Zahlung eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1]
1.1.1 Gesamtabrechnung
Diese Einnahme ist als solche in der Gesamtabrechnung als Rechnungslegung des Verwalters darzustellen. Sie findet sich auch im Vermögensbericht bei der Entwicklung des Bankkontos und bei der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage. Bei der Darstellung der Hausgelder in der Abrechnung ist darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer nach den jeweils maßgeblichen Umlageschlüsseln Zahlungen auf die Betriebs- und Verwaltungskosten und Zahlungen auf die Erhaltungsrücklage erbringen. Gezahltes Hausgeld ist also teilweise als Einnahme und Erhöhung des Betrags der Betriebs- und Verwaltungskosten und teilweise als Einnahme und Erhöhung der Erhaltungsrücklage darzustellen.
1.1.2 Einzelabrechnung
In der Einzelabrechnung spielen die Hausgeldzahlungen als Berechnungsgröße keine Rolle.[1] Denn die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse errechnen sich nicht nach den Einnahmen bzw. den Zahlungen des Hausgeldschuldners, sondern nach dem Hausgeldsoll, also nach dem Bedarf der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Wirtschaftsjahr.
Zahlungen des Wohnungseigentümers
Ein Wohnungseigentümer schuldet monatlich 300 EUR Vorschuss. Auf ihn entfallen nach der Abrechnung 4.000 EUR an Kosten und Lasten. In diesem Fall beträgt der Nachschuss 400 EUR, und zwar unabhängig davon, ob der Wohnungseigentümer den geschuldeten Vorschuss in Höhe von 3.600 EUR gezahlt hat oder nicht.
1.2 Zahlungen auf frühere Wirtschaftsjahre
1.2.1 Überblick
Zahlt ein Wohnungseigentümer eine Hausgeldschuld für ein früheres Wirtschaftsjahr, beispielsweise im Jahr 2021 geschuldete 400 EUR in 2022, handelt es sich um eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Jahr 2022, die neben den darauf gezahlten Zinsen als solche darzustellen ist.[1] Ob es sich um Hausgeld des laufenden Jahres handelt oder um das Hausgeld früherer Jahre[2] – und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung der Zahlung nach § 366 BGB – ist nämlich unerheblich.
1.2.2 Gesamtabrechnung
Der Verwalter ist berechtigt, in der Gesamtabrechnung aufzuschlüsseln, für welchen Abrechnungszeitraum eingegangene Hausgeldzahlungen zu verbuchen sind. Diese Angaben sind aber nicht erforderlich.[1] Ein solcher Nachweis der Buchhaltungskonten ist auch weder Bestandteil der Abrechnung noch des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.[2]
1.2.3 Einzelabrechnung
Anders ist es bei der Einzelabrechnung. Dort sind buchhalterisch stets nur die Hausgeldzahlungen darzustellen, die der Wohnungseigentümer in dem entsprechenden Wirtschaftsjahr geleistet hat.
1.3 Übersicht über offene Hausgeldzahlungen
Die Jahresabrechnung muss keine Übersicht über die offenen Hausgeldforderungen geben.[1] Anders ist es im Vermögensbericht i.S.v. § 28 Abs. 4 WEG. Denn die Forderungen gegen Wohnungseigentümer sind Teil des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.[2]
2 Abrechnung einer Ausfalldeckungssonderumlage
Die Einnahmen auf eine Ausfalldeckungssonderumlage sind in der Gesamtabrechnung als Einnahmen darzustellen und wie alle Einnahmen grundsätzlich auf die Wohnungseigentümer umzulegen.[1]
3 Abrechnung eines Rechtsstreits über Hausgeld
Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.[1] Zu unterscheiden ist insoweit, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsstreit gewonnen oder verloren hat.
3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewinnt
3.1.1 Überblick
Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit über Hausgeld gewonnen, muss ihr der Hausgeldschuldner nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits erstatten. Zahlt der Hausgeldschuldner die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstandenen Kosten, also etwa die gerichtlichen Gebühren und Auslagen und die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwaltes, handelt es sich um eine Einnahme, die in der Gesamtabrechnung auch als solche darzustellen ist.
3.1.2 Umlage
Diese Einnahme ist – sofern die Wohnungseigentümer keinen anderen Umlageschlüssel bestimmt haben – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend ...
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