LG Stuttgart Urteil vom 31.05.1989 - 13 S 434/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Renovierungspflicht und Kostenbeteiligung des Mieters

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Ist der Mieter aufgrund Formularmietvertrages zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Bedarf und nach Fristenplan erst nach längerer als 6jähriger Mietdauer verpflichtet und nur im Falle früherer Vertragsbeendigung zur quotenmäßigen Kostenbeteiligung an Schönheitsreparaturen verpflichtet, so ist die Vereinbarung wirksam, da der Mieter nicht zur Behebung eines Abwohnrückstandes des Vormieters herangezogen wird.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Nach beendetem Mietvertrag macht der Kläger gem. § 326 BGB Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend.

Im Formularmietvertrag der Parteien v. 18.9.1972 heißt es u.a.

§ 7 Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume

1. Der Mieter verpflichtet sich, entsprechend dem nachstehend aufgeführten Fristenplan während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fensterläden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

2. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind.

3. Fristenplan                                  Mindestfrist

a) Leimfarbanstriche oder artverwandte Anstriche                                            6 Jahre b) Öl-, Ölfarben-, Lack- und Emaillelackanstriche oder artverwandte Anstriche auf Putz und Holz ausschließlich Fußböden und Heizkörper                              8 Jahre c) Mineral- und Kaseinfarbanstriche                  8 Jahre d) Öl-, Ölfarbenanstriche einschl. Lacküberzug auf Fußböden, ferner Heizkörper-Spezialanstrich                           6 Jahre e) Tapezierungen                                     8 Jahre

Für Anstriche in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, Bädern und dgl. Räume mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) bis d) um zwei Jahre.

...

5. Der Fristenplan gilt nur, sofern das Mietverhältnis länger als 6 Jahre dauert. Zieht der Mieter vor Ablauf von 6 Jahren aus, so verpflichtet er sich, an den Renovierungskosten der ganzen Wohnung sich wie folgt zu beteiligen:

Bei einer Mietdauer von 6 Jahren = 100%; von 5 Jahren = 90%; von 4 Jahren = 70%; von 3 Jahren = 50%; von 2 Jahren = 30%; von 1 Jahr = 15%. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Rechnungsbelege zu erbringen.

6.-8. ...

§ 20 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Die Malerarbeiten und Tapezierarbeiten in Küche, Speisekammer, Bad und Abort sind vom Mieter bei Auszug unabhängig vom Fristenplan auf seine Kosten vornehmen zu lassen, wenn der letzte Neuanstrich oder die letzte Neutapezierung in diesen Räumen länger als ein Jahr zurückliegt. (...)

2.-5. ...

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

1. Die Beklagte ist gemäß § 7 Ziff. 1 und 3 des Mietvertrags v. 18.9.1972 grundsätzlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß Fristenplan verpflichtet.

a) Die vorliegende Klauselgestaltung hält einer Überprüfung anhand der Vorschriften des AGB-Gesetzes stand; sie ist mit der vom OLG Stuttgart im RE v. 17.2.1989 (= WM 1989, 121) beurteilten nicht identisch.

Nach § 7 Ziff. 5 des vorliegenden Mietvertrags gilt der Fristenplan nach § 7 Ziff. 3 nur, sofern das Mietverhältnis länger als sechs Jahre dauert. Zieht der Mieter vorher aus, so kommt die in § 7 Ziff. 5 Satz 2 vorgesehene Quotenregelung zur Anwendung.

Aufgrund dieser Quotenregelung, die eine Renovierungsverpflichtung während der ersten 6 Jahre des Mietvertrags ausschließt, kann der Mieter nicht zur Behebung eines möglichen Abwohnrückstandes des Vormieters herangezogen werden. Darin liegt der entscheidende Unterschied zu der jüngst vom OLG Stuttgart beurteilten Klauselgestaltung.

Die Quotenregelung für sich genommen ist - nach dem RE des BGH v. 6.7.1988 (= WM 1988, 294) - wirksam, wenn die Fristen erst ab Mietbeginn laufen, was vorliegend der Fall ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat.

b) § 20 des Mietvertrags enthält - im Gegensatz zu manchen neueren Formularmietverträgen - keine Quotenregelung für den Fall, daß das Mietverhältnis länger als sechs Jahre dauert und die im Fristenplan genannten Zeiträume seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

Deshalb muß sich die Beklagte, soweit sie Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und die Fristen des § 7 Ziff. 3 noch nicht verstrichen sind, auch nicht quotenmäßig an Renovierungskosten beteiligen.

c) Zu Recht führt das Amtsgericht aus, daß die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung i.S. des § 326 BGB begründet (vgl. BGH NJW 1977, S. 36). Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedarf es jedoch nur...