OLG Stuttgart Beschluss vom 02.09.1985 - 8 REMiet 4/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Renovierungskosten aus Wohnraummietverhältnis. Erlaß eines Rechtsentscheids

Verfahrensgang

AG Stuttgart (Aktenzeichen 32 C 1303/83)

LG Stuttgart (Aktenzeichen 6 S 126/84)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 08.01.1986; Aktenzeichen VIII ARZ 4/85)

Tenor

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist bei der Vermietung einer unrenovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam mit der Folge, daß der Vermieter den Mieter auch nicht auf Grund eines bei Ende des Mietverhältnisses gegebenen Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen heranziehen kann?

Gründe

1. Die Beklagten waren Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf Grund des Mietvertrags vom 3.7.1972 (Bl. 13 d. A.), der einen zuvor mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin geschlossenen Mietvertrag vom 15.4.1962 ablöste. Der vorformulierte Mietvertrag enthält in § 7 u.a. folgende Regelung:

1. Der Mieter verpflichtet sich, entsprechend dem nachstehend aufgeführten Fristenplan während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (tapezieren und anstreichen der Wände und Decken, streichen der Fensterläden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

2. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziff. 3 verstrichen sind.

3. Fristenplan	Mindestfrist
a) Leimfarbanstriche oder artverwandte Anstriche	5 Jahre
b) Öl-, Ölfarben-, Lack- und Emaillelackanstriche oder artverwandte Anstriche auf Putz und Holz ausschließlich Fußböden und Heizkörper	8 Jahre
c) Mineral- und Kaseinfarbenanstriche	8 Jahre
d) Öl-, Ölfarbenanstriche einschl. Lacküberzug auf Fußböden, ferner Heizkörper-Spezialanstrich	5 Jahre
e) Tapezierungen	8 Jahre

Für Anstriche in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, Bädern und dgl. Räume mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen zu a) bis d) um 2 Jahre.

Beim Einzug der Beklagten war die Wohnung nicht renoviert. Während der Mietzeit wurden von den Beklagten Renovierungsarbeiten durchgeführt, die jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 1982 großenteils schon längere Zeit zurücklagen.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Kosten einer vollständigen Renovierung. Das Amtsgericht hat ihr diese mit Urteil vom 24.1.1984 im wesentlichen zugesprochen.

Mit ihrer Berufung machen die Beklagten unter Hinweis auf den Rechtsentscheid des Senats vom 28.8.1984 (8 REMiet 4/83, WuM 1984, 266 = ZMR 1984, 406) geltend, daß wegen des unstreitig unrenovierten Anfangszustands der Räume eine Renovierungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses auch durch § 7 des Mietvertrages nicht wirksam begründet worden sei. Die Klägerin meint, daß schon vor und ganz unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses eine Renovierungspflicht nach § 7 des Mietvertrages bestanden habe, die dort geregelte Überwälzung der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig sei und der erwähnte Rechtsentscheid diese Fallgestaltung nicht betreffe.

2. Das Landgericht hat die eingangs formulierte Rechtsfrage nach Art. III Abs. 1 S. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I 657) wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, daß zumindest Bedenken bestünden, ob die Rechtsfrage durch den genannten Rechtsentscheid bereits entschieden sei. In der Sache vertritt es die Auffassung, daß auf der Grundlage jenes Rechtsentscheides konsequenterweise auch die hier streitige Klausel in § 7 des Mietvertrags unter den vorliegenden Voraussetzungen – wenn also die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war – für unwirksam zu erachten sei, jedenfalls der Vermieter den Mieter nicht auf Grund eines bei Beendigung des Mietverhältnisses gegebenen Renovierungsbedarfs zu. Renovierungsleistungen heranziehen könne.

3. Nach Auffassung des Senats ist die Vorlage des Landgerichts zulässig.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß die Bestimmungen der Mietverhältnisse über Wohnraum anzuwenden sind, da der Wohnzweck überwiegt (3 Wohnräume, Mietanteil 400,– DM, 2 Geschäftsräume, Mietanteil 200,– DM).

Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich. Maßgebend ist, daß die Klägerin den Beklagten bei Abschluß des Mietvertrags vom 3.7.1972 keine renovierte Wohnung verschafft hat. Zwar wurde mit diesem Vertrag nur ein früheres Mietverhältnis fortgesetzt. Da aber auch bei dessen Beginn die Räume nicht renoviert waren, kann die Frage, ob sich die Klägerin auf die Leistungen ihrer Rechtsvorgänger berufen könnte, dahinstehen.

Durch den Rechtsentscheid des Senats vom 28.8.1984 ist die jetzt vorgelegte Rechtsfrage nicht mitentschieden. Denn ...