LG Oldenburg Urteil vom 30.06.1995 - 2 S 415/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Unterlassene Gartenpflege als Kündigungsgrund. Wohnraummiete: Kombination von Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsklausel im Formularmietvertrag

Leitsatz (amtlich)

1. Die vom Mieter mietvertraglich wöchentlich geschuldete, jedoch unterlassene Gartenpflege sowie die unpflegliche Behandlung von Garten und Wohnung stellen schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzungen vertraglicher Pflichten dar, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

2. Gegen die grundsätzliche Wirksamkeit einer formularvertraglichen Vorauszahlungsklausel bestehen keine Bedenken. Die Unwirksamkeit einer derartigen Klausel ergibt sich jedoch aus der Kombination mit einer formularvertraglichen Aufrechnungsklausel, wonach der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich anzeigt.

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 16.02.1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oldenburg wie folgt geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 500,- DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.02.1995 zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, das Gebäude ... in ... zur Größe von vier Zimmern nebst Nebenräumen und Terrasse einschließlich Garten (hintere Haushälfte) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der 1. Instanz tragen der Kläger zu 5% und der Beklagte zu 95%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Beklagte zu 96% und der Kläger zu 4%.

Tatbestand

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache ganz überwiegend keinen Erfolg, weil das Amtsgericht den Beklagten zu Recht zur Räumung der Wohnung und zur Zahlung von 500,- DM an den Kläger verurteilt hat.

I.

1. Der Beklagte ist gemäß §§ 556, 985 BGB zur Herausgabe der Wohnung ... an den Kläger verpflichtet, weil das durch Vertrag vom 24.03.1993 zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis nicht mehr besteht. Es kann dahinstehen, ob die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.10.1994 wirksam ist; ebenso bedarf es keiner Entscheidung zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 01.06.1995, die auf den Vorfall anläßlich der Hausbesichtigung vom 18.05.1995 gestützt wird. In jedem Fall hat nämlich die in der Klageschrift vom 04.11.1994 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Klägers das Mietverhältnis mit Wirkung zum 28.02.1995 beendet.

2. Diese Kündigung ist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam, weil der Beklagte durch die unterlassene Gartenpflege und die unpflegliche Behandlung von Garten und Wohnung seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Im Hinblick auf die Wohnung ist unstreitig, daß durch die vom Beklagten gehaltenen Hunde neben der Terrassentür auch die drei Fenster des Wohnzimmers zerkratzt worden sind. Die weißen Innenwände des Hauses sind verschmutzt bzw. weisen - nach dem Vortrag des Beklagten - durch die Hunde verursachte "Gebrauchsspuren" auf. Auch der Teppichboden weist - unstreitig - durch die Hunde größere als "normale Abnutzungsspuren" auf.

Das Verhalten des Beklagten zeigt, daß er ohne Rücksichtnahme auf die Interessen des Klägers als Vermieter erhebliche Schäden am Haus angerichtet hat. Der Umfang der Schäden dürfte bereits jetzt so groß sein, daß die Kaution von 2.000,- DM für die Schadensbehebung nicht ausreichen wird. Der Beklagte meint ersichtlich, ein Mieter dürfe die Mietsache auch in einer Weise nutzen, die zu erheblichen Schäden führt. Dies aber ist nicht der Fall: Vielmehr besteht die Pflicht, die Mietsache nur zum vertragsgemäßen Gebrauch und in einem pfleglichen Umfang zu nutzen. Die Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung sind hier aufgrund der Beschädigungen der Tür und der Fenster, der "Gebrauchsspuren" an den Innenwänden und des Abnutzungsgrades des Teppichs deutlich überschritten. Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, ob der Beklagte die Vornahme der Reparatur eines Motorrades in zu Wohnzwecken bestimmten Räumen überhaupt in Abrede nehmen oder nur den Umfang der hierdurch verursachten Schäden bestreiten will.

In bezug auf die Gartenpflege und die Beschädigungen des Gartens trägt der Beklagte unter Beweisantritt vor, der Kläger habe erklärt, es sei ihm egal, wie der Garten aussehe. Dieser Vortrag steht in Widerspruch zu der in § 24 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung, wonach die wöchentliche Gartenpflege dem Beklagten obliegt. Im übrigen würde die behauptete Erklärung des Klägers nicht Beschädigungen des Eigentums in Form der Entfernung einer Zypressenhecke und von Alpenrosen umfassen. Schließlich wußte der Beklagte spätestens nach Zugang des Kündigungsschreibens vom 28.03.1994, daß es dem Kläger keineswegs gleichgültig war, wie der Garten aussah. Da der Beklagte nicht vorgetragen hat, daß der Kläg...