Fälligkeit der Miete / 1 Gesetzliche Regelung und Formularklauseln

Für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist nunmehr gesetzlich geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.

Wichtig

3. Werktag im Monat

Bei der üblichen monatlichen Mietzahlung ist die Miete für Wohn- und Geschäftsräume daher spätestens am 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats zu entrichten. Mit Ablauf des 3. Werktags gerät der Mieter bei Nichtzahlung automatisch, d. h. ohne Mahnung in Verzug.

Für Mietverhältnisse, die bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bereits bestanden haben, gilt nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Ziff. 7 EGBGB hinsichtlich der Fälligkeit der Miete die alte Fassung des § 551 BGB weiter. Danach ist eine monatlich zu entrichtende Miete erst nach Ablauf der einzelnen Monate zu bezahlen.

Praxis-Beispiel

Fälligkeit nach Ablauf des Monats

Die Miete für den Monat August ist erst am 1. September zur Zahlung fällig.

Die Bedeutung dieser Vorschrift ist jedoch gering, da es auch vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform allgemein üblich war, den Mieter durch vertragliche Regelung zur Vorleistung, d. h. zur Vorauszahlung der Miete zu verpflichten.

Praxis-Beispiel

Fälligkeit am 3. Werktag im Voraus

Durch die vertragliche Vereinbarung, dass die Miete spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu bezahlen ist.

Eine solche Vereinbarung gehört zu den wesentlichen Vertragsbedingungen eines Mietvertrags und bedarf daher der Schriftform.

Mit Rechtsentscheid vom 26.10.1994 hat der BGH entschieden, dass eine Vorauszahlungsklausel bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam ist, wenn dem Mieter durch eine weitere Klausel die Aufrechnung mit eventuellen Gegenforderungen wegen zu viel gezahlter Miete untersagt ist (Aufrechnungsverbot). Ein solches Aufrechnungsverbot kann somit bei alten Mietverträgen zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel führen mit der Folge, dass der Mieter die Miete erst nach Ablauf des jeweiligen Monats zahlen muss.

Eine Klausel, die eine Rückforderung von Mietminderungsbeträgen grundsätzlich zulässt, in der Praxis aber nur zu einer Verschiebung der Minderungsmöglichkeit des Mieters um 1 oder 2 Monate führt (z. B. weil der Dauerauftrag geändert werden muss), stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Dementsprechend benachteiligt eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, derzufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, den Mieter nicht unangemessen. Eine solche Aufrechnungsklausel verlangt lediglich, dass der Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Damit wird der Mieter wegen der geltend gemachten Minderung aber nicht auf den Klageweg verwiesen.

Praxis-Beispiel

Aufrechnungsklausel mit Ankündigungsfrist

Bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel kann er die Minderung für diesen Monat zwar erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksichtigen, weil er die Aufrechnung mit seinem Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündigen muss.

Das bloße Verschieben des Minderungsrechts um 1 oder 2 Monate stellt aber keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Erst wenn die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts des Mieters vor.

Der neue § 556b Abs. 1 BGB, wonach die Miete monatlich im Voraus fällig ist, gilt nicht für Altverträge, d. h. für Verträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden. Daher muss der Mieter bei diesen Verträgen weiterhin erst am Monatsende zahlen, wenn die Vorauszahlungsklausel wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist.

Eine Beschränkung der Aufrechnungsbefugnis des Mieters mit Gegenforderungen aus § 536a BGB (Schadensersatzforderungen) ist unschädlich für die Vorauszahlungsklausel, da der BGH in den Gründen dieses Beschlusses ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass es sich bei dem Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete um eine Forderung nach § 812 BGB und nicht um eine solche nach § 536a BGB handelt; die Vorauszahlungsklausel aber nur bei Beschränkung der Aufrechnungsbefugnis mit Gegenforderungen aus §§ 812 ff. BGB berührt wird.

Hinweis

Vorauszahlungsklausel bei Gewerbemiete

Bei Mietverträgen über Geschäftsraum stellt sich diese Problematik nicht, da das Verbot der Beschränkung des Minderungsrechts nur für Wohnraum gilt und die Argumentation des BGH daher auf Geschäftsraummietverträge nicht übertragbar ist. Bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum macht daher ein Aufrechnungsverbot die...

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