LG Nürnberg-Fürth Urteil vom 11.03.2005 - 7 S 12672/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Urteil vom 03.12.2004; Aktenzeichen 25 C 8131/04)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 03.12.2004 (Az. 25 C 8131/04) wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 473,07 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.04.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten beider Rechtszüge haben der Kläger 59 % und der Beklagte 41 % zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckender. Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Die Revision wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.150,41 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 03.12.2004 (Az. 25 C 8131/04) Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Gegen diese Urteil, das ihm am 07.12.2004 zugestellt worden ist, hat der Kläger mittels Schriftsatzes vom 21.12.2004 Berufung einlegen lassen.

Mit der am 04.02.2005 eingegangen Berufungsbegrundung macht der Kläger im wesentlichen geltend, der Regelungskomplex der Schonheitsreparaturen im Mietvertrag sei insgesamt unwirksam. Dies betreffe zunächst die Quotenklausel unter § 13 Ziff. 3, deren Unwirksamkeit auch die Klausel unter § 8 Ziff. 2 des Vertrages umfasse. Die gleiche Wirkung komme der unwirksamen Endrenovierungsklausel unter § 18 zu. Eine Teilbarkeit der Klauseln nach einzelnen Renovierungsleistungen komme nicht in Betracht. Allenfalls schulde der Kläger das fachmannische Weißen der Wände und Decken. Derartige Kosten seien beklagtenseits jedoch nicht geltend gemacht worden.

Er beantragt,

das Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vor 03.11.2004, Az.: 25 C 8131/04, aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.150,41 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20.04.2004 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Quotenklausel unter § 13 Ziff. 3 des Vertrages sei wirksam und betreffe im Übrigen nicht den gesamten Regelungskomplex der Schonheitsreparaturen. Diese seien insoweit geschuldet, als sie von der Endrenovierungsvereinbarung nicht berührt wurden.

Ergänzend wird auf das Vorbringen der Parteien in deren Schriftsätzen zur Berufungsbegründung und -erwiderung verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung hat nur zum Teil Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage in einigen Bereichen zu Unrecht abgewiesen.

Das Berufungsgericht ist an die tatsächlichen Feststellungen des Erstgerichts gebunden (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit ergeben sich nicht. Diese Feststellungen rechtfertigen jedoch eine andere Entscheidung als sie das Amtsgericht getroffen hat (§ 512 Abs. 1. ZPO).

1.

Ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des Kautionsbetrages nebst angesparten Zinsen besteht nur in anteiligem Umfang. Im übrigen ist der Anspruch durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Die Aufrechnung hatte der Beklagte konkludent im Rahmen der Kautionsabrechnung vom 24.03.2004 (Anlage K 2) erklärt (§ 388 BGB).

a)

Die Gegenforderung des Beklagten ergibt sich aus einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB). Dieser umfasst die Aufwendungen des Beklagten im Zuge der eigenen Ausführung dieser Maßnahmen (§ 249 Abs. 2 BGB; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Knops, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 62).

(1)

Die Pflicht des Klägers zur Vornahme der Schönheitsreparaturen folgt aus § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages.

Es muss in diesem Zusammenhang nicht näher erläutert werden, dass der Vermieter seine aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB entspringende Erhaltungspflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – auf den Mieter übertragen kann (st. Rspr.; vgl. BGHZ 92, 363, 367 ff; BGHZ 101, 253, 261).

Nach der dortigen Regelung hatte der Kläger die „notwendig werdenden” Schönheitsreparaturen auszuführen. Es handelt sich hierbei nicht um sog. starre Fristen. Vielmehr wird auf die „üblichen Fristen” Bezug genommen, die den gängigen Intervallen in Mustermietverträgen entsprechen.

Zugleich lässt die Klausel unter § 8 Ziff. 2 erkennen, dass neben dem Streichen der Wände in den genannten Räumen auch die Fenster, Türen und Heizkörper erfasst waren.

Unstreitig hat der Kläger derlei Arbeiten trotz Notwendigkeit und Fälligkeit nicht ausgeführt. Ebenso hat er sich bei Rückgabe der Wohnung geweigert, dies zu übernehmen. Einer weiteren Fristsetzung bedurfte es daher nicht (§ 281 Abs. 2 BGB).

(2)

Die Klausel unter § 8 Ziff. 2 des Vertrages nimmt nicht an der Unwirksamkeit der Quoten- oder Abgeltungskl...