LG München I Urteil vom 13.02.1980 - 14 S 10892/79

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wegfall von Grundsteuervergünstigung und deren Umlegung auf den Mieter

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Grundsteuermehrbelastung durch den Wegfall einer Grundsteuervergünstigung kann der Vermieter nach MietHöReglG § 4 auf den Mieter umlegen.

2. Beim Abschluß von Mietverträgen innerhalb 1 Jahres vor Wegfall der Grundsteuervergünstigung muß der Vermieter den neuen Mieter auf die bevorstehende Verteuerung hinweisen. Andernfalls kann der Vermieter für die Dauer von 1 Jahr vom Mieter nur die Zahlung erhöhter Grundsteuer von bis zu 10%, bezogen auf die Grundmiete, verlangen.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Abrechnung eines im Jahre 1977 beendeten Mietverhältnisses. Mit Endurteil vom 21.06.1979 (Bl 78 - 95 dA) hat das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von DM 4.373,57 nebst Zinsen verurteilt und im übrigen die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits hat demnach der Kläger 14/25 und der Beklagte 11/25 zu tragen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers mit dem Antrag:

I.	Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 21.06.1979 wird in Ziffer II. aufgehoben.

II.	Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere DM 5.251,88 nebst 4% Zinsen hieraus seit 24.09.1977 zu zahlen.

III.	Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Der Beklagte beantragt:

I.	Die Berufung gegen Ziffer II. des Urteils des Amtsgerichts München vom 21.06.1979 wird zurückgewiesen.

II.	Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

In der Berufungsinstanz sind noch strittige Ansprüche des Klägers aus dem beendeten Mietverhältnis auf Zahlung erhöhter Grundsteuer wegen Wegfalls der Grundsteuervergünstigung für die Jahre von 1974 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, eine Betriebskostennachzahlung für die Jahre 1973 bis 1976 sowie Ansprüche wegen Mietminderung aus den Jahren 1976 und 1977.

Auf das amtsgerichtliche Endurteil und das Berufungsvorbringen beider Parteien wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Berufung ist zulässig (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO).

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zum Teil Erfolg.

1)

Die durch den Wegfall der Grundsteuervergünstigung eintretende Grundsteuermehrbelastung ist nach § 4 MHRG auf den Mieter umlegbar. Hieraus ergibt sich abweichend vom Amtsgericht für die Jahre 1974 bis 14.11.1977 ein weiterer Verurteilungsbetrag in Höhe von DM 2.057,62.

a)

Nach der Ausgestaltung des Mietvertrages war eine Umlage der Grundsteuermehrbelastung durch Wegfall der Grundsteuervergünstigung vertraglich nicht ausgeschlossen. § 4 Abs 3 des Mietvertrages sieht insoweit eine Erhöhungsmöglichkeit für den Fall vor, daß die dort genannten Gebühren oder öffentlichen Abgaben erhöht werden. Insoweit ist vereinbart: "Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins um den auf das Mietobjekt entfallenden Mehrbetrag zu erhöhen, wenn und sobald durch ... Erhöhung von Gebührenabgaben ... mehr Aufwendungen des Vermieters gegenüber dem Zustand zur Zeit des Vertragsabschlusses eintreten". In § 16 des Mietvertrages ist unter "sonstige Vereinbarungen" hinsichtlich der Nebenkosten vereinbart, daß die Nebenkosten für Müllabfuhr, Wasserverbrauch, Hausstrom und Heizung sowie Warmwasser anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Aus dieser Bestimmung ist nicht zu entnehmen, daß die Grundsteuer für alle Zeiten unabhängig von ihrer jeweiligen Höhe vom Vermieter getragen wird. Der Zusammenhang der §§ 16 und 4 des Mietvertrages ergibt vielmehr, daß zur Zeit des Mietvertragsabschlusses Müllabfuhr, Wasser, Hausstrom, Heizung und Warmwasser zusätzlich zur vereinbarten Miete von den Mietern zu tragen waren, während die auch damals bereits anfallende - allerdings ermäßigte - Grundsteuer im Mietzins einkalkuliert war. Nach § 4 Abs 3 des Mietvertrages war jedoch auch insoweit für den Fall der Erhöhung der Grundsteuer vereinbart, daß eine Erhöhung der Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden könnte. Aus welchem Grunde die Erhöhung eintreten würde, war nach dieser Vertragsbestimmung gleichgültig. Auch der Fall der Erhöhung durch Wegfall der Grundsteuerermäßigung war demnach nicht ausgenommen. Diese Vereinbarung stellt auch keinen Verstoß gegen § 10 des Miethöheregelungsgesetzes dar, da dort in § 4 ausdrücklich die Umlagemöglichkeit derartiger Nebenkosten im Sinne der zweiten Berechnungsverordnung geregelt ist.

b)	Unstreitig ist die Erhöhung der Grundsteuer ab 1974 durch den Wegfall der Grundsteuervergünstigung eingetreten. Insoweit wurde von dem Kläger der Steuerbescheid des Stadtsteueramtes M. vom 6.2.1975 (Anlage 1 zur Berufungsbegründung) vorgelegt.

c)

Mit Barthelmess (Nrn 19 und 23 zu § 4 MHRG), Palandt-Putzo (38. Auflage 3b zu § 4 MHRG) und Emmerich-Sonnenschein (4 zu § 4 MHRG) entgegen der Ansicht von Sternel (Teil III, Nr 61 und 303) ist die Kammer der Ansicht, daß durch den Wegfall der Grundsteuervergünstigung eintretende Grundsteuermehrbelastungen nach § 4 MHRG auf die Mieter umlegbar sind. Für eine Unterscheidung zwischen vorhersehbaren und unvorhersehbaren Erhö...