LG München I Urteil vom 07.03.1979 - 14 S 14926/78

Entscheidungsstichwort (Thema)

Höchstwert nach Mietspiegel im Erhöhungsverlangen. Teilzustimmung

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist wirksam, wenn darin der Höchstwert nach dem Mietspiegel verlangt wird, ohne daß dies näher begründet wird.

2. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur teilweise wirksam zustimmen.

Gründe

I.

Die Berufung ist zulässig (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO).

II.

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts genügte das Erhöhungsschreiben vom 13.11.1977 (Anl zur Klage) den Anforderungen des § 2 MHRG. In dem Erhöhungsschreiben wurde ein qm-Preis von 7,50 DM unter Hinweis auf den Mietspiegel von M. verlangt und ausgeführt, der Mietspiegel lege bei Wohnungen mit WC, Bad, Zentralheizung, Baujahr 1949 - 1960 in mittlerer Wohnlage einen qm-Preis von 7,50 DM fest. Der Mietspiegel ergibt für eine Wohnung dieser Art einen Höchstwert von 7,50 pro qm. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mithin zutreffend unter Hinweis auf den Mietspiegel begründet.

Für die Annahme, ein Erhöhungsschreiben sei nur dann wirksam, wenn der geforderte Mietzins dem Niedrigstwert der im Mietspiegel zutreffenden Wohnungskategorie entspricht, findet sich im MHRG keine Stütze. Durch das Erhöhungsschreiben soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu überprüfen, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht. Anhand des vorliegenden Mieterhöhungsschreibens konnte der Mieter ersehen, daß der Vermieter die Zustimmung zu dem nach dem Mietspiegel höchstmöglichen Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung begehrt. Ob der Mieter bereit war, den Höchstwert zu bezahlen oder auf Grund der Umstände des Einzelfalles zum Ergebnis kam, daß nur ein Mittelwert oder nur der Niedrigstwert angemessen sei, ist dabei seiner eigenen Überprüfung und Entscheidung überlassen. Der Mieter kann in diesem Fall, wenn er es für begründet erachtet, eine Zustimmung zur Mieterhöhung auf den Niedrigstwert oder auf den Mittelwert unwiderruflich und vorbehaltlos wenigstens teilweise erklären und damit das Risiko eines Mieterhöhungsprozesses erheblich verringern. Er wird also dadurch nicht benachteiligt, wenn man das auf Erzielung des Höchstwertes gerichtete Erhöhungsschreiben als wirksam ansieht. Auch eine nur teilweise gegebene Zustimmung zu einer verlangten Mieterhöhung stellt nämlich eine wirksame Annahme des im Erhöhungsverlangen liegenden Angebotes auf Abschluß eines Änderungsvertrages dar (vgl zB Kammerbeschluß vom 22.12.1978, 14 Ts 1268/78 mit Hinweisen auf den Streitstand in der Literatur zu dieser Frage). Noch genauere Angaben, als den Hinweis auf den Wert nach dem Mietspiegel können vom Vermieter nach der derzeitigen Regelung des § 2 MHRG für das Erhöhungsschreiben nicht verlangt werden. Insbesondere findet das Erfordernis, zu begründen, warum der Höchstwert aus dem Mietspiegel verwendet wird und nicht ein Mittelwert oder der Niedrigstwert, im Gesetz keine Stütze. Der Mietspiegel stellt nach § 2 Abs 2 MHRG eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde dar. Es ist deshalb davon auszugehen, daß die dort genannten Werte - sowohl Höchstwerte wie auch Niedrigstwerte und Mittelwert - die üblichen Entgelte darstellen, da der Mietspiegel nur auf die üblichen Entgelte abzustellen hat. Dementsprechend weist auch der Mietspiegel für M. V Ziffer 2 darauf hin, daß wesentliche Abweichungen von den Mittelwerten nach beiden Seiten hin gerechtfertigt sein können und die jeweiligen Höchstwerte und Niedrigstwerte Extremwerte darstellen, die nur in seltenen Fällen zutreffen. Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsschreiben glaubt, einen derartigen Höchstwert oder Niedrigstwert ansetzen zu müssen, so kann der Mieter, dem der Mietspiegel zur Verfügung steht und der seine Wohnung kennt, auf Grund dieser Umstände abwägen, ob er dem vom Vermieter verlangten Betrag ganz oder teilweise zustimmen will. Das Mieterhöhungsschreiben hat damit seinen Zweck erfüllt. Ein derartiges Mieterhöhungsschreiben kann deshalb nicht als unwirksam angesehen werden.

Zu Recht hat deshalb das Amtsgericht Beweis erhoben über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Erholung des Sachverständigengutachtens. Das Gutachten S. vom 28.8.1978 (Bl 24 dA) hat bewiesen, daß die geforderte Grundmiete von 215,48 DM plus Nebenkosten die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Damit ist auch bewiesen, daß im Hinblick auf die Ausführungen des Mietspiegels im vorliegenden Fall der Ansatz des Höchstwertes gerechtfertigt war.

Da mithin ein wirksames Erhöhungsverlangen vorlag und damit keine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wurde, war die Beklagte antragsgemäß zur Zustimmung ab 1.3.1978 zu verurteilen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1730691