LG Köln Urteil vom 18.10.1990 - 1 S 215/90

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 24.04.1990; Aktenzeichen 209 C 297/89)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.04.1990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 209 C 297/89 – wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, daß der Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Zum Zeitpunkt der Besitzrückgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume an den Kläger war die Räumungsklage zulässig und begründet.

Es bestand ein Räumungsanspruch des Klägers nach § 556 I BGB. Die fristlose Kündigung vom 04.11.1989 war nach § 554 I S. 1 Nr. 1 BGB wirksam. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Mag auch der Wortlaut des Kündigungstatbestandes („in Verzug ist”) darauf hindeuten, daß ein entsprechender Verzug mit der Mietzahlung noch zum Zeitpunkt der Kündigung erforderlich ist, so ergibt sich Abweichendes doch aus dem systematischen Zusammenhang mit der Regelung des § 554 I S. 2 BGB. Gemäß § 554 I S. 2 BGB ist die Kündigung nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Daraus ergibt sich, daß die fristlose Kündigung, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt die Voraussetzungen des § 554 I S. 1 BGB gegeben waren, lediglich dann nicht wirksam erfolgen kann, wenn die Mietzinsschuld, auf die die Kündigung gestützt wird, vor Zugang der fristlosen Kündigung vollständig beglichen wird (vergl. Sternel. Mietrecht, 3. Aufl. 1988. IV Rdnr. 408). Unstreitig waren die Beklagten am 05.11.1989 sowohl mit der Oktober wie auch mit der Novembermiete in Verzug geraten (§ 4 Nr. 1 des Mietvertrages, § 284 II S. 1 BGB). Damit waren die Voraussetzungen des § 554 I S. 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Unerheblich ist, daß das Kündigungsschreiben bereits am 04.11.1989 abgesandt worden ist, zu einem Zeitpunkt also, als Verzug nur hinsichtlich der Oktobermiete bestand, die Novembermiete allerdings lediglich fällig war. Zwar muß der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung bereits bestehen, um Berücksichtigung finden zu können (allgemeine Meinung, vergl. Emmerich/Sonnenschein, Miete. 5. Aufl. 1989. § 564a Rdnr. 9). Der Grund für die Annahme, daß eine fristlose Kündigung nur auf Umstände gestützt werden kann, die bereits zum Zeitpunkt der Kündigung gegeben waren, beruht aber nicht darauf, daß die Motivation des Kündigenden überprüft werden soll. Ein Umstand, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, kann in einem Kündigungsprozeß – wie weitgehend anerkannt ist – auch dann geltend gemacht werden, wenn dieser Umstand bereits vor Erklärung der Kündigung gegeben war, mag er dem Kündigenden zum Zeitpunkt der Kündigung auch unbekannt gewesen sein (vergl. Emmerich/Sonnenschein, § 564a Rdnr. 9). Maßgeblich ist allein, ob zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der fristlosen Kündigung als einer Gestaltungserklärung die Voraussetzungen für die Erfüllung eines Kündigungstatbestandes erfüllt waren. Wirksam wird die Kündigung aber erst mit deren Zugang, § 130 I BGB, so daß auch nur auf diesen Zeitpunkt, nicht – zusätzlich – auf den Zeitpunkt der Abfassung oder Absendung des Kündigungsschreibens abzustellen ist (so auch Emmerich/Sonnenschein, § 564a Rdnr. 9; a.A. Sternel, IV Rdnr. 23). Diese Ansicht führt auch nicht zu einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Kündigungsempfängers. Denn der Kündigungsempfänger kennt den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung und kann sodann, da eine fristlose Kündigung regelmäßig durch ein vertragswidriges Verhalten gerechtfertigt wird, auch beurteilen, welcher Sachverhalt in zeitlicher Hinsicht bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung Berücksichtigung findet. Auf eine Begründung der fristlosen Kündigung im Kündigungsschreiben selbst hat er ohnehin keinen Anspruch (OLG Karlsruhe, Nr. 19 der Rechtsentscheide in Mietsachen). Zum Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung, dem 07.11.1989, stand hinsichtlich der Miete für November 1989 noch ein Betrag in Höhe von DM 609.97 offen. Wie sich bereits aus den von den Beklagten mit Schriftsatz vom 27.03.1990 überreichten Quittungskopien ergibt, ist die Miete für Oktober 1989 am 06.11.1989 beglichen worden. Ebenfalls am 06.11.1989 ist eine Verrechnung des unstreitigen Heiz- und Nebenkostenguthabens der Beklagten. Der 30.06.1989 in Höhe von DM 840,03 erfolgt, so daß von der Novembermiete noch DM 609.97 offen standen. Dieser Restbetrag ist, wie aus der Quittung vom 30.11.1989 ersichtlich, erst Ende November 1989 beglichen ...