LG Köln Urteil vom 16.02.1994 - 10 S 407/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung: Angabe der Wohnungseinstufung und Wohnungslage im Zustimmungsverlangen. Mieterhöhung: Vergleichbarkeit von Kleinwohnungen mit größeren Wohnungen

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Begründung aus dem Mietspiegel die Einstufung der Wohnung für den Mieter nicht erkennen läßt.

2. Das Merkmal der Lage einer Wohnung bestimmt sich auch nach der Lage im Wohnhaus (hier: Dachgeschoßwohnung Hinterhaus und Erdgeschoßwohnung Vorderhaus).

3. Appartements und Kleinwohnungen sind mit über 30% größeren Wohnungen nicht vergleichbar.

Gründe

Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger v. 30.10.1992 ist formell unwirksam. Die Kläger begründen ihr Mieterhöhungsverlangen zwar einerseits unter Hinweis auf den Kölner Mietspiegel und andererseits mit drei Vergleichswohnungen aus dem Objekt X.-Straße in Köln. Beide Begründungen genügen jedoch nicht den formellen Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen.

Soweit die Kläger gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG sich zur Berechtigung ihres Erhöhungsverlangens auf den Kölner Mietspiegel Stand Mai 1992 beziehen, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Voraussetzung für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ist nämlich zunächst, daß der Vermieter die Bezugspunkte, aus denen er die begehrte Mieterhöhung ableitet, so genau bezeichnet, daß der Mieter erkennen kann, in welcher Weise der Vermieter seine Wohnung eingestuft hat (vgl. Sternel, Mietrecht, III 665; LG München I WM 1993, 67 m.w.N.). Dabei dürfen an die Begründungspflicht des Vermieters zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfG NJW 1974, 1499 (= WM 1974, 169); NJW 1979, 31 (= WM 1979, 6); NJW 1980, 1617 (= WM 1980, 123); NJW 1989, 969 (= WM 1989, 62)), jedoch muß dem Mieter die Möglichkeit der Information und der Nachprüfung der vom Vermieter angegebenen Gruppe ermöglicht werden. Daran fehlt es bereits im vorliegenden Fall. Zum einen haben die Kläger in ihrem Mieterhöhungsverlangen eine Gruppe von Wohnungen "um 50 qm mit üblicher Ausstattung" angegeben. Eine derartige Gruppe ist in dem Kölner Mietspiegel jedoch nicht enthalten. Darüber hinaus haben die Kläger die Wohnung in die Baualtersgruppe IV (Wohnungen in Gebäuden, die von 1976 bis 31.7.1989 bezugsfertig oder umfassend saniert wurden) eingestuft, obwohl es sich nach dem von den Klägern selbst vorgelegten Gutachten des Sachverständigen S. v. 28.7.1992 (erstattet in dem Verfahren AG Köln - 201 C 539/91) bei dem Objekt X.-Straße lediglich um einen teilsanierten Altbau handelt, der demgemäß nur in die Baualtersgruppe III des Kölner Mietspiegels einzuordnen ist.

Aus diesen Umständen folgt, daß die Eingruppierung in dem Mieterhöhungsverlangen für die Beklagte weder nachvollziehbar noch überprüfbar war.

Weitere Voraussetzung für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist, daß die begehrte Miethöhe innerhalb der einschlägigen vom Vermieter angegebenen Spanne des Mietspiegels liegt (vgl. Emmerich-Sonnenschein, § 2 MHG Rn. 26 m.w.N.). Die Kläger begehren die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 13,- DM pro qm. Nach der Gruppe IV, Größe um 60 qm, übliche Ausstattung (Ausstattungsmerkmal 3) des Kölner Mietspiegels beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich 9,50 DM bis 12,50 DM pro qm. Die von den Klägern angegebene Mietpreisspanne von 10,- DM bis 14,- DM pro qm bezieht sich demgegenüber auf Wohnungen um 40 qm. Diese Gruppe ist aber für die nach Angaben der Kläger 53,5 qm große Wohnung der Beklagten nicht einschlägig.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell unwirksam, soweit die Kläger sich zu dessen Begründung auf drei Vergleichswohnungen beziehen. Dies ist zwar nach § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG zulässig, die Kläger haben jedoch keine drei vergleichbaren Wohnungen angegeben.

Zweifel an der Vergleichbarkeit der angegebenen Wohnungen ergeben sich bereits aus deren Lage. Zwar befinden sich die von den Klägern angegebenen drei Vergleichswohnungen im gleichen Objekt. Allerdings handelt es sich bei der Wohnung der Beklagten als einzige um eine Dachgeschoßwohnung im Hinterhaus, während die anderen Wohnungen im Vorderhaus im Erdgeschoß (Nr. 1 = Wohnung 03 des Aufteilungsplanes) bzw. in der 1. Etage (Nr. 2 = Wohnung 06 des Aufteilungsplanes) und in der 2. Etage (Nr. 3 = Wohnung 010 des Aufteilungsplanes) gelegen sind.

Darauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht entscheidend an, denn jedenfalls bei der unter Nr. 1 angegebenen Wohnung (= Wohnung 03 des Aufteilungsplanes) handelt es sich um keine mit der Wohnung der Beklagten vergleichbare Wohnung. Diese Wohnung, die als Appartement lediglich über eine Wohnfläche von 27,97 qm verfügt, ist mehr als 30% kleiner als die Wohnung der Beklagten und daher nicht mit letzterer vergleichbar (vgl. AG Kaiserslautern WM 1985, 124). Für Kleinwohnungen und Appartements liegt nämlich grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher als für größere Wohnungen (vgl. OLG Schleswig RE WM 1987, 140;...