LG Heidelberg Urteil vom 03.09.1993 - 5 S 243/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe einer Wohnung

Verfahrensgang

AG Heidelberg (Urteil vom 09.10.1992; Aktenzeichen 60 C 184/92)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 9.10.1992 – 60 C 184/92 – wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Streitwert zweite Instanz: DM 10.080,00 (Zehntausendachtzig Deutsche Mark).

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, in der Sache aber ohne Erfolg.

Die Kammer folgt nach Überprüfung im Ergebnis dem Amtsgericht. Der Klägerin steht danach kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitigen Mietwohnung zu, da durch die Kündigung vom 8.7.1992 sowie die Kündigung mittels Klagschrift vom 5.8.1992 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden ist.

Nach § 554 a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei zeigt der Vergleich mit § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, daß in § 554 a BGB an das Vorliegen einer zur fristlosen Kündigung ausreichenden, schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung strenge Anforderungen zu stellen sind. Die Vertragsverletzung muß so schwerwiegend sein, daß sie der betroffenen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen, normalen Vertragsende, objektiv unzumutbar macht. Ob dies der Fall ist, kann nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung beurteilt werden (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, Anm. 3 zu § 554 a BGB).

Die fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB, der gegenüber § 554 a BGB bezüglich der in § 553 BGB genannten Kündigungstatbestände die Spezialnorm darstellt, setzt einen erheblichen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, eine Abmahnung des Vermieters und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter voraus.

Die von der Klägerin angeführten Umstände erfüllen vorliegend nicht die Voraussetzungen einer Kündigung gemäß §§ 553, 554 a BGB.

Unstreitig hat die Beklagte Ziff. 1 in der Zeit ab März 1992 – dem Vortrag der Klägerin zufolge bereits ab Dezember 1991 – die streitige Mietwohnung an drei verschiedene Personen untervermietet, wobei die Wohnung dem Vortrag der Beklagten Ziff. 1 zufolge jeweils nur von zwei Untermietern gleichzeitig genutzt worden sein soll. Für mindestens zwei Monate (April und Mai 1992) wurde zudem das Telefon auf eine der Untermieterinnen umgestellt.

Letzteres stellt zweifelsfrei eine Pflichtverletzung in Form der unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte im Sinne von § 553 BGB als Spezialnorm gegenüber § 554 a BGB dar. Die Kündigung vom 8.7.1992 ist aber schon deshalb unwirksam, weil dieser unstreitig keine Abmahnung gemäß § 553 BGB vorausgegangen ist. § 553 BGB ist § 550 BGB nachgebildet. Der vertragswidrige Gebrauch alleine reicht deshalb zur Begründung eines Kündigungsrechts des Vermieters nicht aus; vielmehr muß hinzukommen, daß der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch obendrein trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt. Die Abmahnung muß dabei der Kündigung vorausgehen und den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch so genau wie möglich bezeichnen, damit der Mieter sich danach richten kann. Der Vermieter kann außerdem nur dann kündigen, wenn der Mieter gerade den beanstandeten vertragswidrigen Gebrauch (und nicht irgendeinen anderen) trotz der Abmahnung fortsetzt (Emmerich-Sonnenschein a.a.O. Anm. 3 zu § 553 BGB).

An dieser erforderlichen Abmahnung fehlt es in bezug auf die Kündigung vom 8.7.1992.

Das Mietverhältnis wurde aber auch nicht durch die in der Klagschrift vom 5.8.1992 und damit nach Abmahnung, die in der unwirksamen Kündigung vom 8.7.1992 zu sehen ist, wirksam weder gemäß § 553 BGB noch gemäß § 554 a BGB gekündigt.

Die Beklagte hat zum einen Gründe dargelegt, die für den überschaubaren Zeitraum von Dezember 1991 bis Juli 1992 durchaus einen Anspruch auf Erlaubniserteilung des Vermieters zur Untervermietung zu begründen vermocht hätten. Die Beklagte Ziff. 1 hat als allein-erziehende Mutter von zwei Kindern angeführt, sie habe in diesem kurzen Zeitraum zumindest an der schriftlichen Abiturprüfung des Abendgymnasiums teilgenommen und deshalb keinen finanziell ausreichenden Nebentätigkeiten nachgehen können, so daß sie aufgrund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse auf eine nur ganz vorübergehende und damit zeitlich begrenzte Untervermietung der Wohnung angewiesen gewesen sei. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte Ziff. 1 tatsächlich das Abitur in der Folge dann nicht abgelegt und ab April 1992 auch nicht mehr zur mündlichen Abiturprüfung zugelassen gewesen ist. Denn die Beklagte Ziff. 1 hat nach der in d...