LG Hamburg Urteil vom 05.05.1988 - 7 S 166/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geringe Wärmeisolierung der Mietwohnung ist kein Mangel

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Tatsache, daß eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel anzusehen.

von des Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

Abgrenzung OLG Hamm, 1987-01-21, 7 U 167/85, NJW-RR 1987, 969.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Zu Recht hat das AG der auf Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 1.426,41 DM für die Abrechnungsperiode 1985-1986 gerichteten Klage stattgegeben.

Die Beklagte greift die in Rede stehende Heizkostenabrechnung mit der Erwägung an, es könne nicht oder jedenfalls nicht ganz zu ihren Lasten gehen, daß die erstmalige Abrechnung über die Heizkosten unter Beachtung der HeizkostenV sie mit Kosten konfrontiere, die weit höher als die ihren in den Vorjahren und die der meisten Mieter im Hause in der hier in Rede stehenden Abrechnungsperiode seien. Sie habe 1975 gemietet und wohne seither in einem auf den eigentlichen Baukörper aufgesetzten "Glaskäfig" mit "riesigen" Fenstern einfachster Bauart und ohne den DIN-Normen gerecht werdender Isolierung. Das müsse bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Die Kammer meint, daß die Heizkostenabrechnung der Klägerin diesen Angriffen standhält. Die Frage nach den rechtlichen Konsequenzen des Umstandes, daß ein Mietobjekt, was die Heizkosten anbetrifft, den Mieter mit unverhältnismäßig hohen Kosten belastet, ist weitgehend ungeklärt (vgl. dazu etwa Sternel in ZfgWBay 1986, 504f.). Nach Auffassung der Kammer gewährt das geltende Recht dem Mieter in Fällen wie dem Vorliegenden keine Handhabe, sich erfolgreich gegen die Belastung mit unverhältnismäßig hohen Heizkosten zu wehren.

Die von der Beklagten zur Stützung ihres Angriffs gegen die Heizkosten im vorliegenden Fall ins Feld geführte Entscheidung des LG Frankfurt postuliert ungeachtet der prima facie abschließenden Regelung der Relevanz des Kennens und Kennenmüssens der Beschaffenheit der Mietsache durch den Mieter in §§ 539, 540 BGB eine Aufklärungspflicht des Vermieters über den ungewöhnlich hohen Wärmebedarf einer Wohnung, bedingt durch mangelhafte Isolierung der Heizrohre. Das erscheint der Kammer höchst zweifelhaft - auch deswegen, weil die Verletzung von Aufklärungspflichten einen Anspruch nur auslösen dürfte gerichtet auf Ersatz des "negativen" Interesses, also darauf, so gestellt zu werden, als sei aufgeklärt worden. Das LG Frankfurt hingegen gewährt einen Anspruch auf das "positive" Interesse. Es will den Mieter so stellen, als seien die Heizungsrohre nicht mangelhaft isoliert. Vorliegendenfalls scheidet eine Aufklärungspflicht nach Auffassung der Kammer schon deshalb aus, weil bei Vermietung der Wohnung im Jahre 1975, mithin vor Inkrafttreten der HeizkostenV, der Wärmebedarf ihrer Wohnung für die Beklagte praktisch irrelevant war. Sollten die Heizkosten doch nicht nach Verbrauch, sondern nach dem Verhältnis der Fläche ihrer Wohnung zur Gesamtwohnfläche abgerechnet werden. Es hieße die Anforderungen wahrlich überspannen, wenn dem Vermieter nachträglich vorgeworfen würde, er hätte 1975 bedenken und mitteilen müssen, daß der "Glaskäfig" mit den "riesigen" Fenstern eines Tages wegen Einführung des Zwangs zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten teuer werden würde, was die Heizkosten anbelangt. Im übrigen müßte dann der Beklagten über § 254 BGB ebenso vorgehalten werden, sie hätte diese Umstände erkennen können: Ein ebenso befremdlich klingender Vorwurf.

Die Wohnung im vorliegenden Fall ist auch nicht mangelhaft i.S. des § 537 BGB. Dabei braucht die Frage, ob eine unwirtschaftliche Heizungsanlage (d.h. eine solche, deren Betrieb einen vermeidbaren Energieverbrauch verursacht) einen Sachmangel i.S. des §§ 537, 538 BGB darstellen kann (so das OLG Düsseldorf WM 1984, 54; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1987, 300 zur unwirtschaftlichen Belüftungsanlage), nicht entschieden zu werden, so daß eine Vorlage zum RE an das OLG Hamburg wegen beabsichtigter Abweichung von einer OLG-Entscheidung nicht geboten ist. Denn darum geht es hier nicht. Im Streitfall liegt die Ursache für den erhöhten Heizkostenanfall nicht im Heizvorgang als solchem, sondern im Objekt der Beheizung begründet, nämlich in der unzureichenden Wärmeisolierung der Wohnung.

Die Tatsache, daß eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen (d.h. dann, wenn die Beheizbarkeit als solche nicht beeinträchtigt, sondern eben nur relativ teuer ist), nicht als Sachmangel i.S. der §§ 537, 538 BGB anzusehen. Denn ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch ist in Fällen wie diesem nicht eingeschränkt. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Die laufenden Betriebskosten machen zusammen mit dem Mietzins (als dessen Teil sie darum zu Recht angesehen werden, vgl. OLG Koble...