OLG Hamm Urteil vom 27.01.1987 - 7 U 167/85

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 18.09.1985; Aktenzeichen 5 O 194/85)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 18. September 1985 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts … abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte hat von der Klägerin im … mit schriftlichem Vertrag vom 26.06./05.07.1984 Räume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet. Die Räumlichkeiten, die der Beklagte zum Teil hat umgestalten lassen, werden durch eine Lüftungsanlage be- und entlüftet. Die Anlage läßt sich nur zentral steuern, d.h. es ist nicht möglich, sie getrennt für die einzelnen Mietobjekte ein- und auszuschalten. Eine Regulierung der Luftzufuhr ist ebenfalls nicht möglich. Die Anlage ist insgesamt auf einen 6fachen Luftaustausch je Stunde ausgerichtet. Infolge der vom Beklagten durchgeführten Umbaumaßnahmen werden einzelne Räume des Mietobjektes, deren Größe streitig ist, nicht, andere dafür stärker belüftet. Ob diese technischen Einzelheiten der Belüftungsanlage dem Beklagten bei Abschluß des Mietvertrages bekannt waren, ist streitig. Die Anlage läuft auch in Zeiten, in denen die Arztpraxis des Beklagten geschlossen ist. Die Anlage ist jedenfalls von montags bis freitags jeweils von 7.00 Uhr bis 18.30 Uhr in Betrieb, samstags von 7.00 Uhr bis 14.00 Uhr oder 18.00 Uhr. Im übrigen sind die Betriebszeiten streitig. Die Praxis des Beklagten ist geöffnet von montags bis freitags von 8.00 Uhr bis 17.30 Uhr, mittwochs nachmittags ist sie geschlossen. Durch die Lüftungsanlage fallen in erheblichem Umfang Kosten für elektrischen Strom an. Dazu und zu den übrigen Nebenkosten heißt es in § 5 des Mietvertrages:

Der Mieter trägt alle für seinen Betrieb zu entrichtenden Steuern und Abgaben sowie sonstige Kosten, auch Kosten für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerungskosten u.a. Zu seinen Lasten gehen auch die Stromkosten für Treppenhaus und Vorflure sowie Aufzug, gegebenenfalls für die Umlaufpumpen in der Be- und Entlüftung (Klimaanlage) … Soweit Kosten für das Gesamtbauwerk des Vermieters entstehen, trägt der Mieter diese Kosten nur anteilig, und zwar nach besonderer durch den Vermieter oder seinen Beauftragten aufzustellenden Abrechnung …

In § 5 Abs. 4 des Vertrages heißt es dann weiter:

Soweit Kosten vom Mieter an den Vermieter nach Maßgabe des vorher Gesagten zu erstatten sind, kann der Vermieter angemessene Vorauszahlungen verlangen. Solche Vorauszahlungen sind jeweils mit dem laufend zu zahlenden Mietzins fällig. Die Festsetzung solcher Vorauszahlungen ist Sache des Vermieters und für den Mieter verbindlich. Der Vermieter hat sich jedoch bei der Festsetzung der Vorauszahlung an die voraussichtliche Höhe der Erstattungsbeträge zu halten.

Die monatliche Vorauszahlung ist dann in § 13 des Mietvertrages auf 450,– DM zuzüglich Mehrwertsteuer je Monat festgesetzt. Wegen weiterer Einzelheiten des Vertrages wird auf die Ablichtung Bl. 117ff der Akte Bezug genommen.

Die Klägerin hat für die angefallenen Stromkosten gesonderte Abrechnungen erteilt, deren Höhe für den Beklagten zwischen 500,– DM und 700,– DM schwankt. Der Beklagte hat diese gesonderten Abrechnungen seit Oktober 1984 jeweils nur zur Hälfte bezahlt, mit Ausnahme der Monate April und Mai 1985, die voll beglichen wurden. Der Beklagte hat schon vorprozessual geltend gemacht, die Abrechnung – die Klägerin rechnet nach Quadratmetern Nutzfläche ab – sei nicht gerechtfertigt, weil die Klimaanlage auch in Zeiten in Betrieb sei, in denen er die Praxisräume gar nicht benutze. Er hat ferner gemeint, die Klägerin könne erst nach Abrechnung über sämtliche Nebenkosten Stromkosten verlangen, da er auf alle Nebenkosten monatlich 150,– DM als Vorauszahlung entrichte.

Die Klägerin hat den Beklagten nach ergebnisloser vorprozessualer Korrespondenz auf Zahlung der Stromkosten von Oktober 1984 bis März 1984 in Anspruch genommen. Sie hat behauptet, der Beklagte habe über die … die die Praxisräume eingerichtet habe, gewußt, daß die Klimaanlage nicht separat abschaltbar und regulierbar gewesen sei. Sie hat die Monatsabrechnungen über die Stromkosten vorgelegt (Wegen der Einzelheiten s. Bl. 17–20, 43 d.A.) und beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.780,85 DM nebst 11,75 % Zinsen aus 931,89 DM seit dem 26. Februar 1985 sowie 11,5 % Zinsen aus 291,82 DM seit dem 18.02.1985 und weitere 11,5 % Zinsen aus 255,93 DM seit dem 22. März 1985 sowie 11,5 % Zinsen aus 310,21 DM seit dem 19. April 1985 zu zahlen.

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und – wie vorprozessual – eingewandt, die Klägerin könne über die Nebenkosten nur insgesamt abrechnen. Er hat ferner geltend gemacht, die Stromkosten könnten nicht nach Quadratmetern Nutzfläche abgerechnet werden, weil die Klimaanlage auch in Betrieb sei, wenn seine Praxis geschlossen sei und nicht benutzt werde. Er hat dies im einzelnen dargelegt und weiter behauptet, die Be- und Entlüftung der … befindlichen Geschäfte se...