Saarländisches OLG Urteil vom 12.11.1998 - 8 U 387/98-87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung aus Mietvertrag

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Teilurteil vom 05.03.1998; Aktenzeichen 6 O 257/96)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 5. März 1998 verkündete Teilurteil des Landgerichts Saarbrücken – 6 O 257/96 – aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Saarbrücken zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens vorbehalten bleibt.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Beschwer der Parteien übersteigt jeweils 60.000 DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Beendigung des Mietverhältnisses vom 27.7./2.8.1994 (Bl. 7–20 d.A.), mit welchem die Klägerin dem Beklagten zum 1.2.1995 die Räumlichkeiten in ersten Obergeschoss des Hausanwesens … Saarbrücken zum Betrieb einer Naturheilpraxis vermietete. Ende der vereinbarten Festmietzeit ist der 31.1.2005. Der Mietzins bis 31.1.1996 beträgt 12 DM/qm im Monat; danach erhöht er sich jedes Jahr um 1 DM/qm; ab dem 1.2.1998 bis zum Ende der Laufzeit beträgt er 15 DM/qm. An Nebenkostenvorauszahlungen hatte der Beklagte 300 DM und als Heizkostenvorauszahlung 800 DM/Monat zu zahlen. Nach der Nebenkostenabrechnung für die Zeit von Februar bis November 1995 kürzte die Klägerin die monatlichen Vorauszahlungen ab Dezember 1995 auf insgesamt 637 DM, welche der Beklagte für Dezember 1995 und Januar 1996 auch zahlte. Ansonsten leistete er weder Mietzins- noch Nebenkostenvorauszahlungen.

Gemäß § 7 des Mietvertrages war die Klägerin verpflichtet, die notwendige Herrichtung der Mieträume vorzunehmen, wofür insbesondere die Baubeschreibung maßgeblich war. In Ziffer 3.2. der Baubeschreibung vom 8.6.1994 (Bl. 56, 57 d.A.) heisst es betreffend die Lüftung: „Entlüftungsanlage für alle innenliegenden Räume mit ausreichendem Luftwechsel”. Der der Klägerin erteilte Bauschein vom 27.10.1994 (Bl. 102–105 d.A.) enthält unter Ziffer 6 folgende Bestimmung: „Die Aufenthaltsräume ohne unmittelbar ins Freie führende Fenster sind mit einer mechanischen Lüftungsanlage gemäß DIN 1964 auszustatten, die einen ausreichenden Luftwechsel gewährleisten (§ 37, Absatz 3, LBO). Bis zur Schlussabnahme ist eine Bescheinigung eines Sachverständigen über die ordnungsgemäße Funktion vorzulegen”.

Aufgrund eines Planungsfehlers des Architekten der Klägerin wurde im Laufe der Umbaumaßnahme eine Änderung der Ausbaupläne bzw. des Grundrisses vorgenommen.

Der Beklagte bezog wie vorgesehen zum 1.2.1995 die Mieträumlichkeiten. Es wurde ein Übergabeprotokoll vom selben Tag (Bl. 150, 151 d.A.) erstellt, wonach der Beklagte die Mieträume bis auf sieben im einzelnen aufgeführte kleinere Beanstandungen als in ordnungsgemäßem Zustand bestätigte.

Nach dem Bezug der Mieträume durch den Beklagten kam es zu Differenzen zwischen den Parteien betreffend den Zustand der Mieträume. Der Beklagte rügte verschiedene Mängel, u. a. die Lüftung der Räume; diese war u. a. Gegenstand der Schreiben des Beklagten vom 8.2.1995 (Bl. 178–182 d.A., dort zu 3.3), vom 17.3.1995 (Bl.,183, 184 d.A., dort S. 2) und vom 28.7.1995 (Bl. 185–191 d.A., dort zu 2 a). Es fanden insoweit Vergleichsverhandlungen statt, im Zuge derer die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 15.9.1995 (Bl, 91, 92 d.A.) den Entwurf eines Vergleichstextes (Bl. 86–90 d.A.) zusandte. Gemäß, dessen Ziffer 4 wird dem Beklagten gestattet, auf eigene Kosten eine Klimaanlage in die Praxisräume einzubauen, die nach Beendigung des Mietverhältnisses kostenfrei in das Eigentum der Klägerin übergehen sollte. Die Wartung sollte dem Beklagten obliegen, der auch für die Einhaltung etwaiger behördlicher Auflagen verantwortlich sein sollte. In Ziffer 1 ist vorgesehen, dass dem Beklagten für das erste Vertragsjahr die monatlich zu zahlende Kaltmiete in Höhe von 3.240 DM erlassen wird. Mit Schreiben vom 28.9.1995 (Bl. 421–423 d.A.) monierte der Beklagte, dass der vorgelegte Vergleichstext in zwei wesentlichen Punkten, insbesondere in Bezug auf die Lüftungsanlage, nicht den Absprachen entspreche. Es folgten die Schreibendes Beklagten vom 2.12.1995 und der Klägerin vom 19.12.1995 (Bl. 93–95 d.A.) und 15.1.1996 (Bl, 427–429 d.A.), in welchem diese den Beklagten erneut aufforderte, den Vergleich nunmehr zu akzeptieren.

Mit Anwaltschreiben vom 24.1.1996 (Bl. 96–98 d.A.) erklärte der Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, dass er erfahren habe, dass der Klägerin von der Baupolizeibehörde konkrete Auflagen in Bezug auf die Klimaanlage gemacht worden seien, die in keiner Weise erfüllt worden seien. Er berief sich darauf, dass ihr im Bauschein aufgegeben worden sei, „eine mechanische Lüftungsanlage einzubauen, die einen achtfachen Luftaustausch pro Stunde gewährleistet”. Der Beklagte erklärte, dass er sich durch das Verhalten der Klägerin, die versucht habe, im Verhandlungswege zu erreichen, dass er auf eigene Kosten eine Klimaanlage einbaue, obwohl die Klägerin verpflichtet sei, eine den behördlichen Vorgaben gemäß ausgestattete Praxi...