LG Frankfurt am Main Urteil vom 16.12.1986 - 2/11 S 387/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ausgestaltung der Heizungsanlage durch den Vermieter. Beheizungsbedarf bei Dachwohnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Der Vermieter hat die Heizungsanlage tunlichst so auszugestalten, daß keine Wärmeenergie verloren geht. Verluste sind bei der Abrechnung zu berücksichtigen.

2. Bei Vermietung einer Dachwohnung muß der Vermieter über einen außergewöhnlichen Beheizungsbedarf aufklären, wobei den Mieter allerdings ein Mitverschulden trifft, wenn er sich nicht informiert.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Kläger verlangen rückständige Nebenkosten aus dem Abrechnungszeitraum 1981/82, und zwar Heizungskosten i.H.v. 2895,08 DM und sonstige Betriebskosten i.H.v. 2166,82 DM. Nach Abzug der Vorauszahlungen von insgesamt 720,- DM beläuft sich die Klageforderung auf 4341,90 DM. Der Beklagte hat demgegenüber geltend gemacht, die Positionen seien nicht alle umlagefähig, die Wasserkosten zu hoch, was auch für die Heizungskosten wegen mangelnder Rohrisolierung gelte. Das System der Heizkostenverteilung anhand der Flüssigkeitsmeßgeräte sei ungeeignet. Hinzu käme, daß seine Dachwohnung mangelhaft isoliert sei, was zu erhöhtem Heizungsbedarf bzw. im Sommer zu höherer Verdunstung der Geräte führe.

Entscheidungsgründe

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme schuldet der Beklagte insgesamt 2884,97 DM rückständiger Heizungskosten und Nebenkosten... Der Beklagte schuldet deshalb sonstige Nebenkosten in Höhe von 2120,56 DM.

Seine Einwendungen gegen die Heizungskosten greifen dagegen weitgehend durch.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen, denen die Kammer folgt, waren die Heizungsrohre in der Heizungsanlage nicht ausreichend isoliert. Deshalb kam es zu Wärmeverlusten, die aber nicht dem Mieter zur Last gelegt werden können. Denn der Vermieter ist verpflichtet, seine Heizungsanlage so auszugestalten, daß nicht durch technische Mängel Verluste an Wärmeenergie eintreten. Dieser Pflicht ist im vorliegenden Falle der Vermieter nicht in ausreichendem Maße nachgekommen, wie der Sachverständige in seinem Gutachten festgestellt hat. Denn die Heizungsrohre im Keller des Anwesens waren teilweise unisoliert, teilweise war die Isolierung so beschädigt, daß aufgrund dieser Beschädigungen Wärmeenergie entweichen konnte. Der im Verursachungsbereich des Vermieters liegende Verlust an Wärmeenergie muß bei der Abrechnung über die Heizkosten und die Kosten der Warmwasserversorgung berücksichtigt werden; dies bedeutet, daß die Heizkosten und Warmwasserkosten um die vom Sachverständigen festgestellte, Verlustquote von 25% zu kürzen sind. An Heizkosten sind noch im Streit 2754,18 DM. 25% davon sind 688,54 DM; dieser Betrag ist von der in erster Instanz zugesprochenen Summe abzuziehen, wodurch sich die Heizungskosten auf 2065,64 DM reduzieren.

Die Einwendung des Beklagten, daß die Flüssigmeßgeräte zur Feststellung des Wärmeverbrauchs ungeeignet seien, vermag keine Abänderung der Heizungskostenabrechnung herbeizuführen. Es mag zwar sein, daß die Flüssigmeßgeräte keine optimale Feststellung der in den einzelnen Wohnungen verbrauchten Wärme gestatten. Da aber dieser Mangel für alle Wohnungen des Hauses der Kläger zutrifft, wird der Beklagte durch die ungenaue Meßmethode nicht benachteiligt; denn diese Ungenauigkeit wird auf alle Mieter gleichmäßig verteilt.

Dagegen greifen die Einwendungen des Beklagten durch, soweit er sich auf unzureichende Isolierung seiner Dachwohnung beruft. Aufgrund der gutachterlichen Feststellungen und der Anhörung des Sachverständigen haben der Aufbau von Dachdecke und Dach einen sehr hohen Wärmedurchgangswert, wonach im Vergleich zu Neubauten das 3,6- bzw. 3,82fache an Wärme verlorengeht. Nach seiner mündlichen Erläuterung bedeutet das im vorliegenden Fall, daß 80% der Wärmeleistung der Wohnung des Beklagten verlorengeht. Bei Dachwohnungen ist allgemein mit 20% Wärmeverlust zu rechnen. Davon ausgehend ist für die Wohnung des Beklagten wegen fehlender Isolierung des Daches ein übermäßiger Verlust von 60% anzusetzen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen gab es zum Zeitpunkt des Baus dieses Hauses keine Vorschriften über die Ausgestaltung der Isolierung der Dächer. Es kann dahinstehen, ob die fehlende Isolierung aus diesem Grunde einen Mangel darstellt. Den Klägern ist aber entgegenzuhalten, daß sie den Beklagten bei Abschluß des Mietvertrages nicht über die Beschaffenheit der Wohnung aufgeklärt haben. Als Hauseigentümer mußten ihnen die baulichen Verhältnisse bekannt sein, zumindest hätten sie den außergewöhnlich hohen Heizungsbedarf für diese Wohnung aus früheren Abrechnungsperioden kennen müssen. Wenn sie aber Räume vermieten, deren vertragsgemäßer Gebrauch wegen der baulichen Beschaffenheit des Hauses nur durch unverhältnismäßig hohe Aufwendungen der Bewohner erreicht werden kann, sind die Kläger verpflichtet, den Beklagten bei Vertragsabschluß darüber in Kenntnis zu setzen. Da sie diese Aufklärung unterlassen haben, haben sie sich inso...