LG Frankfurt am Main Urteil vom 18.09.1973 - 2/11 S 175/73

Entscheidungsstichwort (Thema)

Änderung der Heizungskosten-Abrechnung

Orientierungssatz

Der Mieter muß eine Umstellung der Heizungskosten-Abrechnung von der vereinbarten anteiligen Bezahlung der Brennstoffrechnungen auf die Ermittlung der Kosten durch Wärmemesser hinnehmen, wenn diese Änderung für die gesamte Hausgemeinschaft günstiger ist.

Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin im Hause der Klägerin. Nach § 4 Ziffer 1b des schriftlichen Mietvertrages hat sie neben dem Mietzins ua die Kosten für die Sammelheizung nach qm-Wohnfläche zu tragen. Nach § 8 Ziffer 4b bb sind hierfür nach Anlieferung des Brennstoffs 10,28% der Rechnung an die Lieferfirma zu zahlen. Im Laufe des Mietverhältnisses stellte die Klägerin die Beheizung von Koks auf Öl um, ließ von der Firma C. Wärmemesser liefern und ab Frühjahr 1971 von dieser Firma die Heizungskosten berechnen. Im Herbst 1970 hatte die Beklagte auf die Rechnung der Brennstoff-Firma F. & Co vom 1.10.1970, berichtigt am 7.10.1970, 203,13 DM gezahlt und im Frühjahr 1971 auf die Rechnung der Firma M.-M.-Vertrieb GmbH vom 16.3.1971 173,52 DM. Am 16.7.1971 hatte die Firma C. für den Zeitraum vom 1.10.1970 bis zum 15.5.1971 die auf die Beklagte entfallenden Heizkosten mit 325,29 DM ermittelt. Unter Berücksichtigung der an die Heizöllieferanten entrichteten Zahlungen der Beklagten ergab sich für sie ein Guthaben.

In der folgenden Heizperiode haben die Lieferanten ihre Rechnungen nicht mehr an die Mieter gesandt. Für den Abrechnungszeitraum vom 1.10.1971 bis zum 15.5.1972 hat die Firma C. am 16.6.1972 für die Beklagte Heizkosten in Höhe von 341,85 DM ermittelt, auf die keine Vorauszahlungen anzurechnen waren. Diesen Betrag macht die Klägerin klageweise geltend. Außerdem hat sie von der Beklagten einen Heizkostenvorschuß in Höhe von 170,-- DM verlangt.

Sie hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 511,85 DM nebst 4% Zinsen seit dem 1.10.1972 zu zahlen.

Die Beklagte hat unter Berufung auf den Wortlaut des Mietvertrages

Klageabweisung

beantragt.

Am 14.2.1973 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Gegen das am 12.3.1973 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 11.4.1973 Berufung eingelegt und diese am 11.5.1975 begründet. Sie meint, die Beklagte müsse die vom Vertragswortlaut abweichende Berechnung der Heizkosten durch die Firma C. nach Treu und Glauben hinnehmen.

Sie beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 341,85 DM nebst 4% Zinsen seit dem 1.10.1972 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie macht sich die Begründung des angefochtenen Urteils zu eigen. Vorsorglich bestreitet sie die Forderung der Höhe nach mit Nichtwissen. Sie wendet sich auch gegen die in der C.-Abrechnung enthaltenen Nebenkosten.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und begründet.

Die Beklagte hat in der Heizperiode 1971/72 Wärme erhalten; sie schuldet die dafür angefallenen Kosten. Es ist zwar richtig, daß im Mietvertrag eine andere Art der Heizkostenzahlung vorgesehen ist als sie die Klägerin nunmehr verlangt. Die Beklagte handelt aber treuwidrig, wenn sie auf der Abrechnung nach § 8 Ziffer 4b bb des Mietvertrages besteht und die Zahlung der auf andere Art ermittelten Kosten ablehnt. Ein Mietvertrag ist als Dauerschuldvertrag Wandlungen unterworfen. Daß der Vermieter auch gegen den Willen des Mieters grundsätzlich bauliche Verbesserungen der Mietsache vornehmen darf, sieht § 21 des allgemein gebräuchlichen Mietvertragsformulars vor. Da die im Laufe der Mietdauer möglichen notwendigen oder nützlichen Veränderungen zu vielgestaltig sind, um im einzelnen im Vertragstext berücksichtigt werden zu können, kann deren Zulässigkeit nicht davon abhängen, ob sie im Vertrag erwähnt sind. Es kommt vielmehr darauf an, ob sie nach Abwägung der beiderseitigen Interessen als zweckmäßig und zumutbar anzusehen sind. Insbesondere bei Leistungen, die alle Mieter betreffen, wie die Lieferung von Wärme und die Umlegung der Heizkosten, ist über das Vertragsverhältnis der Parteien hinaus auch auf die Belange der Gesamtheit der Hausgemeinschaft abzustellen. Die Errechnung der Heizkosten durch die Firma C. bietet gegenüber der vertraglichen Regelung überwiegend Vorteile. Die Heizöllieferanten sparen Zeit und Arbeit, wenn sie nur mit der Klägerin abrechnen, anstatt den Gesamtbetrag auf die einzelnen Mieter umzulegen und von ihnen anzufordern. Viele Firmen werden wegen der Kostenmehrbelastung zu diesen Bedingungen ohnehin nicht mehr zu liefern bereit sein. Die Klägerin braucht für die Heizkostenabrechnung keine Arbeitskraft einzustellen. Für die Mieter bietet die von der Firma C. praktizierte Abrechnung, nämlich 50% der Kosten nach der Wohnfläche und 50% nach dem an den Wärmemessern abzulesenden Verbrauch, mehr Gerechtigkeit als die im Mietvertrag vorgesehene Abrechnung nur nach Quadratmetern Wohnfläche. Wer wenig Wärme entnimmt, spart gegenüber der mietvertraglichen Regelung Kosten. Demgegenüber fallen die Nebenkosten der Firma C. nicht entscheidend...