LG Frankfurt am Main Urteil vom 09.12.1997 - 2/11 S 146/97, 2-11 S 146/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen Mietpreisüberhöhung infolge Ausnutzung des geringen Wohnungsangebots

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Fordert der Mieter mit der Begründung einer Mietpreisüberhöhung bei Abschluß des Mietvertrages einen Teil des geleisteten Mietzinses zurück, muß er die Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum darlegen. Abzustellen ist auf den Wohnungsmarkt des ganzen Stadtgebiets; das Bestreben des Mieters um Anmietung auf dem Sondermarkt eines Stadtteils schließt die Anwendung des WiStrG § 5 aus.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die Klägerin ist aufgrund schriftlichen Vertrages seit 1. 8. 1992 Mieterin einer Zweizimmereigentumswohnung mit Gartenbenutzung des Beklagten in Frankfurt am Main. Die Wohnung ist möbliert. Die Miete beträgt monatlich 1500,- DM brutto. Die Klägerin hat nach Anzeige bei dem Amt für Wohnungswesen am 24. 5. 1995 die Miete gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz für wesentlich überhöht gehalten. Zulässig sei nach ihrer Meinung nur 972,56 DM monatlich. Für die Zeit vom 1. 8. 1992 bis 31. 3. 1996 hat sie monatlich 527,44 DM, insgesamt 23207,68 DM (44 Monate x 527,44 DM) sowie 514,32 DM überzahlte Kaution zurückverlangt. Die Klageforderung belief sich auf 23721,68 DM.

Der Beklagte hat demgegenüber eingewandt, die Wohnung sei vollmöbliert. 1982 sei das Haus modernisiert und saniert worden. Hilfsweise hat er die Aufrechnung mit 18000,- DM nicht gezahlter Miete erklärt.

Das AG Frankfurt/M. hat mit angefochtenem Urteil der Klage in Höhe von 21310,52 DM stattgegeben. Es hat unter Berücksichtigung der Tabelle 1994, der Möblierung, Gartenbenutzung und einschließlich Nebenkosten eine zulässige Miete von 1015,84 DM ermittelt. Die Aufrechnung hat es für unbegründet gehalten.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Er wendet sich gegen die Unterstellung des AG, daß ein geringes Angebot von vergleichbaren Wohnungen bestanden habe. Die Klägerin habe ihn 1992 zur Vermietung der Wohnung an sie gedrängt, weil die Wohnung in unmittelbarer Nähe ihrer Gastwirtschaft liegt. Sie hätte auch eine billigere Wohnung in derselben Gegend damals finden können. Schließlich sei die Wohnung für 60000,- DM bis 70000,- DM 1982-1985 saniert worden. Sie sei möbliert und gut ausgestattet. Unter Berücksichtigung aller Merkmale ergebe sich eine zulässige Miete von zumindest 1190,61 DM. Die Aufrechnung mit rückständigen Mieten hat der Beklagte nicht mehr aufrechterhalten.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist begründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete, weil die Mietzinsvereinbarung im Mietvertrag nicht gemäß §§ 5 WiStG, 134 BGB unwirksam ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung 1190,61 DM beträgt, wie der Beklagte behauptet, oder nur 1015,84 DM wie das AG in seinem Urteil festgestellt hat.

Der Rückzahlungsanspruch scheitert daran, daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG aus verschiedenen Gründen nicht erfüllt sind. Es kommt nicht allein darauf an, daß die vereinbarte Miete nicht unwesentlich überhöht ist im Sinne des Gesetzes. Denn die Klägerin hat im gesamten Verfahren nicht dartun können, inwieweit das weitere Tatbestandsmerkmal des §5 WiStG, nämlich Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages erfüllt war. Dieser Darlegungslast genügt sie auch nicht durch den bloßen Hinweis auf eine Unterdeckung an Wohnung im Herbst 1992. Das zitierte Urteil des VGH Kassel, betreffend das Zweckentfremdungsverbot, besagt nichts und kann auf die Marktlage 1992 nicht bezogen werden. Die Klägerin hätte im einzelnen darlegen müssen, auf welche Weise sie sich um eine vergleichbare Wohnung, ob möbliert oder unmöbliert, im ganzen Stadtgebiet umgesehen hat und welche Angebote ihr unterbreitet worden sind. Nur wenn keine vergleichbare Wohnung als Ausweichmöglichkeit zur Verfügung gestanden hätte, könnte ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bejaht werden. Dazu fehlen jegliche Angaben. Es ist vielmehr nach dem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten davon auszugehen, daß die Klägerin anläßlich eines gemeinsamen Gespräches mit dem ihr bekannten Beklagten die Wohnung, die in unmittelbarer Nähe ihrer Gastwirtschaft liegt, sofort ohne weitere Suche angemietet hat.

Schließlich kann auch dahinstehen, ob die vom AG herangezogene Tabelle im vorliegenden Fall für möblierten Wohnraum überhaupt Anwendung findet. Jedenfalls handelt es sich bei den Faktoren, die die Klägerin zur Anmietung dieser Wohnung bewogen haben, um typische Merkmale eines Sondermarktes, nämlich einmal der ausschließliche Wunsch nach einem bestimmten Stadtgebiet, wo die Gastwirtschaft gelegen ist, und zum anderen um den Sondermarkt für möblierte Wohnungen. In diesen Fällen scheidet aber eine Anwendung des § 5 WiStG schon deshalb aus.

Ab Kenntnis von e...