LG Düsseldorf Urteil vom 19.09.2002 - 21 S 312/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Erstreckung der Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel auf die Pflicht zur laufenden Schönheitsreparatur

Leitsatz (amtlich)

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sein soll, ist nicht nur für sich unzulässig, sondern macht auch die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 05. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf - 47 C 2463/01 - abgeändert und wie folgt neu gefasst;

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrags vom 23.01.1981, mit dem die Beklagte sowie ihr damaliger Ehemann von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung im 2. Ober-und Dachgeschoss im Objekt A in Düsseldorf anmietete. Dieser Mietvertrag enthielt u.a. folgende Formularklauseln:

"§ 8 Instandhaltung der Mieträume - Anzeigepflicht und Haftung des Mieters

...

2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren.

...

Der Bodenbelag ist bei Auszug in einen ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.

§12 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und

a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben,

..."

Vorher hatte zwischen dem Ehemann der Beklagen und einem Rechtsvorgänger des Klägers ein Mietvorvertrag vom 07.11.1970 über dasselbe Mietobjekt bestanden, nach dem der Ehemann der Beklagten dazu berechtigt und verpflichtet war, die gemieteten Räumlichkeiten umzubauen und zu einer verbundenen Zweietagenwohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Die Beklagte versah Teile der Wohnung mit Holzpaneelen, die Heizkörper und Türen lackierte sie mit schwarzer Farbe. Die Beklagte brachte in Teilen der Wohnung Jute-Tapete an und versah diese mit einem farbigen Anstrich. Teilweise wurde die Jute-Tapete nicht stoßend geklebt. Bei Abschluss des Mietvertrags am 23.01.1981 befand sich die Wohnung bereits in dem Renovierungszustand wie bei Rückgabe der Wohnung. Seit 1999 war die Spülung des WC nicht mehr funktionsfähig.

Die Beklagte zahlte zuletzt einen Bruttomietzins von monatlich 1.345,88 DM. Das Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung zum 31.01.2000.

Mit Schreiben vom 28.01.2000 (Bl. 20 f. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zur Durchführung aber vertraglich vereinbarten und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11.02.2000 auf und drohte an, ansonsten die Wohnung durch Handwerker auf Kosten der Beklagten instandsetzen zu lassen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Klägers vom 28.01.2000 Bezug genommen.

Am 31.01.2000 gab die Beklagte die Wohnungsschlüssel zurück ohne Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorgenommen zu haben. Mit Schreiben gleichen Datums (BL 23 d.A.) teilte der Interessenverband Mieterschutz im Auftrag der Beklagten dem Kläger mit, allenfalls eine Wand im Schlafzimmer und ein Teil der Holzpaneele im Kinderzimmer müssten renoviert werden. Weitere Schönheitsreparaturen würden nicht geschuldet.

Der Kläger hat am 02.03.2000 einen Antrag auf Beweissicherung im selbständigen Beweisverfahren gestellt. Der vom Gericht in diesem Verfahren - 46 H 50128/00 - bestellte Sachverständige H. hat nach der Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung am 28.05.2000 in seinem Gutachten (Bl. 52 bis 80 d.BA.) festgestellt, dass die Wohnung umfassend zu renovieren sei. Insgesamt entstünden Renovierungskosten in Höhe von 24.377,66 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen H. Bezug genommen.

Bis einschließlich Juni 2000 wurde die Wohnung nicht neu vermietet.

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Beklagte sei aus dem Mietvertrag zur Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet. § 12 Ziff. 1 des Mietvertrags verstoße ebenso wenig wie § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags gegen § 9 AGBG, da 1981 keine Anfangsrenovierung geschuldet gewesen sei und die im Vergleich zum Mustermietvertrag verkürzten Fristen des § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags dessen Fristen nur geringfügig unterschritten. Zudem sei zumindest die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb der angemessenen Frist geschuldet. Weiterhin sei die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5 Monatsmieten verpflichtet, da der Zustand der Wohnung eine Vermietung nach dem Auszug der Beklagten nicht zugelassen habe....