LG Düsseldorf Urteil vom 12.07.2010 - 9 O 327/09

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 139.095,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 09.10.2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte zu 1), deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) sind, ist Mieterin eines in der A, Düsseldorf, gelegenen, etwa 11.489 m² großen Grundstücks mit aufstehender Halle und einem Sozialgebäude. Dem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag vom 07.08.2001 zugrunde.

Neben dem Mietvertrag existiert ein notarielles Kaufvertragsangebot der Klägerin vom 14.08.2001, durch dessen Annahme bis zum 30.06.2011 die Beklagte zu 1) das Mietgrundstück käuflich erwerben kann.

§ 7 des Mietvertrags enthält unter anderem folgende Regelung:

§ 7 (Instandhaltung)

Der Mieter übernimmt die Mietsache in bekanntem Zustand. Er hat die Tragfähigkeit des Hallenbodens geprüft. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und in sauberem Zustand zu halten. Die laufende Instandhaltungeinschließlich aller Reparaturen auch an Dach und Fach sowie die Wartung der Heizungsanlage obliegt dem Mieter. [...]

§ 8 des Mietvertrages lautet:

§ 8 (Verkehrssicherungspflicht)

Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht für das gesamte Mietobjekt.

Ferner ist in § 2 des Mietvertrages geregelt, dass der Mietzins für Juli und August 2001 15.000,00 DM, für September 2001 0,00 DM, für Oktober und November 2001 10.000 DM, von Dezember 2001 bis Oktober 2001 40.000 DM und ab November 2002 monatlich 50.000 DM beträgt.

Mit Schreiben vom 28.07.2008 forderte die Klägerin die Beklagte unter Bezugnahme auf die §§ 7 und 8 des Mietvertrages zur Vornahme einer Reihe von Reparaturen, unter anderem zu einer Sanierung des Hallendaches auf und setzte eine Frist zur Aufnahme entsprechender Arbeiten bis zum 15.08.2008 sowie zum Abschluss der Arbeiten bis zum 15.11.2008.

Als eine Mängelbeseitigung durch die Beklagte ausblieb, leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 7 OH 14/08 ein. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde unter dem 15.07.2009 ein Gutachten des Sachverständigen B erstellt, welches den Kostenaufwand für die Beseitigung der an dem Mietobjekt festgestellten Mängel auf 165.524 € brutto (139.095,80 € netto) bezifferte.

Bereits am vor Abschluss des Mietvertrages, am 02.11.2000, war ein Verkehrswertgutachten des Dipl.-Ing. C erstellt worden, welcher einen Sanierungsbedarf des Mietobjekts feststellte, dessen Kosten auf rund 490.000 DM eingeschätzt wurden.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr aufgrund der unterlassenen Mängelbeseitigung durch die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zusteht. Sie behauptet, dass Hintergrund der Regelung in § 7 des Mietvertrages sei, dass der Geschäftsführer der Klägerin dem verstorbenen Gesellschafter der Beklagten zu 1), Herrn D, vor Abschluss des Mietvertrages angeboten habe, das Objekt selbst zu reparieren. Herr D habe darauf erwidert, er wolle das Objekt sofort beziehen und werde die Reparaturen selbst durchführen, da er dass billiger könne. Zu diesem Zeitpunkt habe das Gutachten C bereits vorgelegen und die Vereinbarung der Parteien habe sich auf den durch dieses Gutachten festgestellten Reparaturbedarf bezogen. Herr D habe weiterhin gesagt, dass sich dies aber im Mietpreis widerspiegeln müsse.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 139.095,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz seit dem 09.10.2009 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, dass es sich bei der Klausel des § 7 des Mietvertrages um eine allgemeine Geschäftsbedingung handele und sind der Ansicht, dass eine solche Klausel jedenfalls wegen des Fehlens einer Obergrenze der geschuldeten Arbeiten unwirksam sei. Sie behaupten weiter, dass Hintergrund der Vereinbarung in § 7 des Mietvertrages gewesen sei, den bei Abschluss des Mietvertrages bestehenden Zustand des Mietobjekts beizubehalten. Schließlich sind sie der Ansicht, dass der durch die Klägerin behauptete weitergehende Inhalt der Klausel formunwirksam sei, da er nicht schriftlich fixiert worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst der dazu gehörenden Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung des begehrten Betrages gegen die Beklagte zu 1) aus den §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 7 des Mietvertrages.

Auf Grundlage des Mietvertrages bestand eine Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Vornahme sämtlicher Reparaturen an dem Mietobjekt, einschließlich der in dem Gutachten des Sachverständigen Neuendorf genannten.

Ein...