OLG Oldenburg (Oldenburg) Urteil vom 17.02.2003 - 13 U 72/02

Verfahrensgang

LG Osnabrück (Urteil vom 24.05.2002; Aktenzeichen 12 O 2898/01)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Osnabrück vom 24. Mai 2002 geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Wert der Beschwer übersteigt 20.000,00 EUR.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 170.362,45 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage von der Beklagten die Wiederherstellung der Funktionstauglichkeit eines Mietobjektes, dass ihre Rechtsvorgängerin durch Vertrag vom 22. Dezember 1987 von der Beklagten gemietet hatte; darüber hinaus begehrt sie die Feststellung, dass die Klägerin zur Mietminderung berechtigt ist. Bei dem Mietobjekt handelt es sich um gewerbliche Räume, die die Klägerin zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes an die Streitverkündete weitervermietet hat. In § 9 des von der Rechtsvorgängerin geschlossenen Mietvertrages, in den die Klägerin eingetreten ist, ist vereinbart, dass der Mieter „auf seine Kosten das gesamte Mietobjekt an Dach und Fach, einschließlich tragender Wände und Fundament, laufend instandzusetzen” hat. Da das Flachdach des Mietobjektes Undichtigkeiten aufweist, die zu Wassereinbrüchen führt, hat die Klägerin die Beklagte zur Beseitigung der Mängel aufgefordert. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Mangelbeseitigung in den Verantwortungsbereich der Klägerin falle.

Das Landgericht hat sich demgegenüber in dem angefochtenen Urteil auf den Standpunkt gestellt, dass die Instandsetzung gemäß § 536 BGB a.F. bzw. § 535 Satz 2 BGB n.F. von der Beklagten als Vermieterin geschuldet werde. Die Vertragsklausel in § 9 des Mietvertrages sei als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten, die gemäß § 9 Abs. 1 AGBG a.F. unwirksam sei, weil sie die Klägerin unangemessen benachteilige und die Pflichten der Beklagten als Vermieterin so weit aushöhle, dass der Vertragszweck gefährdet sei. Ein Ausgleich der nachteiligen Klausel durch anderweitige Vorteile sei nicht ersichtlich. Weder sei wegen der Abwälzung der Instandhaltungspflichten ein Mietnachlass vereinbart worden, noch sei die Beklagte dem Vortrag der Klägerin entgegengetreten, der Mietzins habe dem marktüblichen Preis entsprochen. Es sei auch keine Beschränkung auf einen bestimmten Höchstbetrag oder auf solche Schäden vorgenommen worden, die lediglich durch den Gebrauch des Mietobjektes verursacht worden seien.

An dieser Bewertung ändere auch die Entstehungsgeschichte des Vertrages nichts. Auch wenn der Ankauf des Mietobjektes durch die Beklagte und die Vermietung an die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin als Immobilienleasinggeschäft gewertet werde, sei von einer Unwirksamkeit der Klausel auszugehen, da auch solche Verträge nach Mietrecht zu beurteilen seien. Unerheblich sei auch, dass die Klausel des § 9 des Vertrages ursprünglich möglicherweise von der Mieterseite entworfen worden sei. Denn die Beklagte habe der Klägerin als andere Vertragspartei diesen Vertragstext jedenfalls in dem hier zu beurteilenden Fall auch als Verwender gestellt. Der Vertragstext aus dem im Jahre 1985 abgeschlossenen Geschäft sei von der Beklagten offenbar unbesehen auch für den Mietvertrag über das hier streitige Objekt übernommen worden.

Das Landgericht hat antragsgemäß wie folgt entschieden:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Funktionsfähigkeit des Daches des an die Klägerin vermieteten Mietobjektes … Straße …, wiederherzustellen, insbesondere folgende Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen:

   1. fachgerechte Abdichtung der Übergänge der Lichtkuppeln zu den Aufsatzkränzen auf dem Dach,
   2. Sanierung derjenigen Dachteile, welche bei Regen permanent unter Wasser stehen, es handelt sich hierbei um eine Fläche von 150 qm, insbesondere um einen Bereich, der in etwa 15 Meter Abstand parallel zur Eingangsfront verläuft,
   3. Installation eines Überlaufes durch die Attika an der Wandseite, der eine Entwässerung der an den Kehlenden des Daches bei Regen entstehenden Pfützen gewährleistet,
   4. Abdichtung und Neueinfassung der auf dem Dach befindlichen Lüfter,
   5. Abdichtung der Doppelstegplatten.
2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Bruttokaltmiete für das Mietobjekt … Straße …, für den Monat Juni 2001 um 20 %, für den Monat Juli 2001 um 50 % und ab dem 01.08.2001 um 20 % zu kürzen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie ist der Ansicht, das Landgericht habe die Entstehungsgeschichte des Mietvertrages und dessen wirtschaftlichen Hintergrund nicht hinreichend gewürdigt. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin habe sich das Objekt ausgesucht, um es langfristig wie ein Eigentümer zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu werden. Um dieses wirtschaftliche Ergebnis zu erreichen, hab...