LG Bonn Urteil vom 07.12.2004 - 2 O 165/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklervertrag: Courtageanspruch aus einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis

Orientierungssatz

In einem Maklervertrag setzt die Mitteilung des Maklers, mit einem Interessenten in Verhandlung treten zu können, voraus, dass dieser dem Verkäufer unbekannt ist. Ist der Interessent selber an den Verkäufer herangetreten, so ist der Nachweis zur Gelegenheit eines Vertragsschlusses ausgeschlossen.

Die Pflicht zu Zahlung der Maklercourtage setzt voraus, dass der Einfluss des Maklers auf den Vertragsschluss nicht unerheblich war, durch seine Tätigkeit muss die Abschlussbereitschaft gefördert worden sein; dafür reichen bloß nützliche Ratschläge nicht aus.

Der Makler ist nicht verpflichtet, den Verkäufer darüber aufzuklären, dass eine Courtage nicht gezahlt werden muss, Ausnahmen bestehen nur, sofern der Verkäufer danach fragt oder andere Umstände, wie ein besonderes Vertrauensverhältnis, die Verpflichtung begründen.

Schließen Makler und Verkäufer neben dem Maklervertrag eine Verpflichtung zu Zahlung der Courtage ab, handelt es sich dabei um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, aus diesem ist der Verkäufer zur Zahlung verpflichtet.

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.352,- EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.3.2004 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin, vertreten durch die L GmbH in C, für die wiederum der Zeuge u handelte, schloss am 06.02.2001 mit der Beklagten einen Maklervertrag. Darin verpflichtete sich die Beklagte, für den Nachweis oder die Vermittlung einer Vertragsgelegenheit zum Verkauf ihres Zweifamilienhauses (2 Wohnungen und ein Appartement) in N an die Klägerin eine Verkäufercourtage in Höhe von 3 % zzgl. MwSt. zu zahlen. Im Maklerauftrag war der Beklagten nicht untersagt, sich selbst um einen Vertragsschluss zu bemühen. Die diesbezügliche Passage in dem vorformulierten Vertrag war gestrichen. Die Preisvorstellung der Beklagten für den Verkauf ihres Hauses lag zum damaligen Zeitpunkt bei 648.000 DM. Die Beklagte wohnte im Haus. Sie hatte das Appartement und eine der Wohnungen vermietet.

Nachdem die Bemühungen der Klägerin bei der Suche nach Interessenten ohne Erfolg blieben, reduzierte die Beklagte ihre Preisvorstellungen im August 2001 auf 598.000.- DM und im Mai 2002 auf 248.000.- EUR. Es fanden mehrere Hausbesichtigungen mit Interessenten statt, zuletzt am 13. September 2003.

Im Juni 2003 hatten Eheleute T3 ihre ernsthafte Bereitschaft zum Kauf geäußert. Der Zeuge u hatte auf Veranlassung der Beklagten und Familie T3 auch bereits bei Notarin A aus X einen Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben. Wegen Schwierigkeiten mit der Finanzierung nahmen die Eheleute T3 aber von einem Kauf Abstand.

In der ersten Septemberhälfte des Jahres 2003 äußerten die Mieter der Wohnung der Beklagten, Familie T, gegenüber der Beklagten ihr ernsthaftes Kaufinteresse. Die Eheleute T und ihre drei Kinder hatten sich seit Bekanntwerden der Verkaufsabsicht der Beklagten nach einer neuen Wohnung, auch zum Kauf, umgesehen. Die Preisvorstellungen der Beklagten überstiegen aber ihre Möglichkeiten. Erst als die neue Kaufpreisforderung von 248.000.-EUR bekannt war und zudem der Bruder der Frau T., Herr Y, die Idee aufbrachte, er könnte sich am Erwerb beteiligen, rückte das Haus der Beklagten in das nähere Interesse der Eheleute T, wobei ihnen der Kaufpreis von 248.000.-EUR aber immer noch zu hoch war. Im Gespräch mit der Beklagten erklärte sich diese aber bereit, vom Kaufpreis weitere 8.000.-EUR nachzulassen.

Bei welcher Gelegenheit und an welchem Tag der Zeuge u von diesem Sachverhalt erfuhr, ist streitig.

Der Zeuge u rief die Beklagte jedenfalls an und äußerte sich erstaunt, dass die Beklagte verkaufen wolle, ohne ihn zu informieren. Die Beklagte erklärte hierauf, es stehe nicht fest, ob Eheleute T die Finanzierung schaffen würden.

Am Abend des 15.09.2003 fand ein gemeinsames Gespräch zwischen der Beklagten, Herrn u und Frau T. statt. Anlässlich dieses Gesprächs unterzeichneten die Beklagte und die Zeugin T.. ein vom Zeugen u ausgefülltes Formular mit der Bezeichnung "Objektnachweis mit Courtagevereinbarung und Auftrag für Notartermin" (Bl. 10). Dieser Objektnachweis enthält folgende handschriftliche Ergänzung: "Die Käufercourtage von 1,74 % übernimmt die Verkäuferin. Die Verkäufercourtage wird auf 1,74 % reduziert, so dass die Verkäuferin insgesamt 3,48 % Courtage zahlt."

Herr U. vereinbarte für die Parteien einen Notartermin für den 7.10..2003.

In diesem Termin veräußerte die Beklagte die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag zum Preis von 240.000 EUR an die Eheleute T und Herrn Y. Herr U. war bei diesem Notartermin ebenfalls anwesend.

Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf die Urkunde Nr. 2..../2003 der Notarin A in X, Bl. 59-81 d.A., Bezug genommen.

Nach Abschluss de...