OLG Rostock Urteil vom 07.09.2005 - 6 U 211/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abschluss eines Maklervertrages

Normenkette

BGB § 652

Verfahrensgang

LG Schwerin (Urteil vom 10.11.2004; Aktenzeichen 3 O 17/04)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Schwerin vom 10.11.2004 - 3 O 17/04 - geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auf 5.510 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von 5.510 EUR Maklercourtage für den Erwerb einer Wohnung in B. Die Klägerin bewarb u.a. ein von der GmbH G. errichtetes Objekt mit 18 Wohneinheiten durch Anzeigen in Presse und Internet sowie mit Aushängen.

Die Beklagte suchte die Geschäftsräume der Klägerin am 7.5.2003 auf. Sie zeigte Interesse an dem o.g. Objekt und ließ sich dieses erläutern. Am Ende des Gesprächs erhielt sie ein Exposé überreicht, auf dessen dritter Seite bei der Preisangabe folgendes steht: "zzgl. 5 % Courtage (zzgl. gesetzl. MwSt)". Die Beklagte ließ sich die Wohnung Nr. 1 des Objekts reservieren. In der Reservierungsvereinbarung heißt es: "Hiermit reserviere ich, kostenlos und unverbindlich, Folgendes Objekt ... WENr. 1 ..." Mit Schreiben vom 16.5.2003 stornierte die Beklagte die Reservierung, in dem sie u.a. auch auf hohe Maklergebühren hinwies.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.6.2003 erwarb die Beklagte in demselben Objekt die Wohnung Nr. 6, wobei sie zuvor einen (anderen) Makler eingeschaltet hatte.

Mit Schreiben vom 11.8.2003 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 26.8.2003 zur Zahlung der Klageforderung auf.

Die Klägerin hat behauptet, sie habe der Beklagten anlässlich des Gespräches am 7.5.2003 "klar gemacht", dass sie als Maklerin arbeite. Die Beklagte hat dies bestritten und zudem behauptet, den Entschluss zum Kauf der Wohnung Nr. 1 bereits aufgegeben zu haben, bevor sie die Wohnung Nr. 6 erwarb.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils.

Das LG hat der Klage nach Beweiserhebung durch Vernehmung der Zeugen R., W. und S. stattgegeben. Zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommen. Indem sich die Beklagte im Büro der Klägerin über ein bestimmtes Verkaufsobjekt habe beraten lassen, habe sie der Klägerin nach den äußeren Umständen ein entsprechendes Angebot auf Abschluss des Vertrages unterbreitet. Aus der Vielzahl von Angeboten, die in den Schaufenstern ausgehängt gewesen seien, sei für die Beklagte erkennbar gewesen, dass die Klägerin ein Maklerbüro betreibe. Es komme nicht darauf an, ob die Beklagte gewusst habe, dass es sich um ein Maklerbüro gehandelt habe, da ein entsprechender Irrtum allenfalls zur Anfechtung berechtige, eine Anfechtung aber nicht erfolgt sei. Es komme ebenfalls nicht darauf an, ob die Beklagte die Möglichkeit gehabt habe, dem Exposé das Anfallen einer Maklergebühr zu entnehmen. Auch sei der vereinbarte Erfolg eingetreten, da es ausreiche, dass beide Wohnungen im Wesentlichen deckungsgleich seien. Die Beklagte habe nicht beweisen können, dass sie vor Abschluss des Kaufvertrages jede Absicht zum Kauf der Wohnung Nr. 1 aufgegeben habe.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, die form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden ist.

Sie meint, das LG habe die Rechtsprechung des BGH zum Zustandekommen eines Maklervertrages verkannt. Es habe nicht zutreffend gewürdigt, dass die Beklagte das Büro der Klägerin aufgesucht hatte, nachdem sie einem Bauschild einen Hinweis auf die Klägerin mit der Aussage "Vermietung, Verkauf, Verwaltung" entnommen habe. Die Beklagte habe daher nicht einmal wissen können, dass sie sich in einem Maklerbüro befunden habe. Sie sei aufgrund dieser Angabe davon ausgegangen, dass die Klägerin das Objekt selbst verkaufen oder für den Verkäufer tätig sein wolle. Sie habe daher davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin allenfalls von der Verkäuferseite Provision verlangen könne.

Das LG habe zudem verkannt, dass die Übergabe des Exposés am Ende des Besuches zur Begründung eines Maklervertrages nicht genüge. Der Makler könne nicht davon ausgehen, dass der Kunde das Exposé sofort durchlese und die Provisionsklausel zur Kenntnis nehme. Erst durch die Entgegennahme weiterer Leistungen - die unstreitig nicht erfolgt sei - hätte konkludent ein Vertrag zustande kommen können. Auch habe das LG nicht berücksichtigt, dass durch die Formulierung der Reservierungsvereinbarung - diese sei "kostenlos und unverbindlich" - der Beklagten signalisiert worden sei, ggü. der Klägerin keinerlei Verpflichtungen eingegangen zu sein. Auch habe die Zeugin R. nicht bestätigt, dass es in dem Gespräch, um einen Maklervertrag oder eine Provisionsvereinbarung gegangen sei.

Darüber hinaus habe das LG auch rechtsfehlerhaft eine Identität der...