LG Berlin Urteil vom 28.02.1997 - 64 S 503/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Spandau (Urteil vom 11.10.1996; Aktenzeichen 3 C 372/96)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 11. Oktober 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 3 C 372/96 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO) form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig. Die Berufung erreicht mit 2.205,42 DM den notwendigen Wert der Beschwer im Sinne von § 511 a Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Wert der Beschwer für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands gemäß § 536 bemißt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrages des fiktiven Minderungsbetrag, gemessen am vereinbarten Bruttokaltmietzins von 1.050,25 DM. Die Kammer schätzt die Minderungsquote hier auf 5 %, so daß der Wert der Beschwer (1.050,25 DM × 5 % × 42 Monate =) 2.205,52 DM beträgt.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Der Kläger kann nach § 536 BGB nicht verlangen, daß der Kinderspielplatz, den die Beklagte ihren Mietern zur Verfügung stellt, mit den Spielgeräten wiederhergestellt wird, mit denen dieser zu dem Zeitpunkt ausgestattet war, als der Kläger seine Wohnung am 1. Juni 1995 anmietete. Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

1.) Der Kläger ist allerdings befugt, als einzelner Mieter einen Instandsetzungsanspruch zu erheben, der allen Mietern der Wohnanlage zugute kommt (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1447).

2.) Entgegen der Ansicht der Beklagten wird der Kinderspielplatz als Gemeinschaftsanlage vom Anwendungsbereich des § 536 BGB erfaßt.

Nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten. Voraussetzung für einen Anspruch des Klägers nach § 536 BGB ist danach, daß der Spielplatz Gegenstand des Mietvertrages und damit „vermietete Sache” im Sinne des § 536 BGB geworden ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen, hilfsweise nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte (§ 157 BGB).

§ 2 des Mietvertrages regelt in seinem Absatz 2, welche gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen an den Kläger mitvermietet sein sollen. In dem von der Beklagten verwendeten Formularvertrag ist das hierfür vorgesehene Feld freigelassen. Dies bedeutet entgegen der Ansicht der Beklagten jedoch nicht, daß die Parteien die Nutzung des Spielplatzes bewußt nicht zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung gemacht haben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß andere Gemeinschaftseinrichtungen wie z.B. der gemeinsame Waschraum im Keller oder der Treppenaufgang Teil des mietvertraglich gewährten Gebrauchs geworden sind. Dies zeigt, daß die Parteien die Frage, welche Gemeinschaftseinrichtungen an den Kläger mitvermietet sind, nicht in dem schriftlichen Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben.

Soweit die Beklagte zum vertraglich geschuldeten Gebrauch in Anlehnung an die Entscheidung des BGH (NJW 1967, 154) nur die Grundstücks- und Gebäudeteile zählen will, die zum Gebrauch oder zum Zugang der Mieträume notwendig sind, hält die Kammer diesen Maßstab für zu eng. Maßgeblich ist vielmehr, wie die Kammer bereits früher entschieden hat, welche Gemeinschaftseinrichtungen üblicherweise zum Gegenstand der mietvertraglichen Nutzung gezählt werden (vgl. Kammerurteil v. 19.5.1992 – 64 S 403/91, GE 1992, 989). Hierzu zählt auch ein Kinderspielplatz, jedenfalls wenn er wie hier ausschließlich den Mietern einer bestimmten Wohnanlage vom Vermieter zur Nutzung zugeordnet ist.

Anerkannt ist, daß zu gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Räume oder Einrichtungen wie Trockenböden, Gemeinschaftswaschräume oder Aufzüge auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als mitvermietet gelten (Bub/Treier, a.a.O., III.B Rdnr. 1171; Kammerurteil a.a.O.). Nach Ansicht der Kammer muß das gleiche auch für Kinderspielplätze gelten. Auch bei einem vom Vermieter eingerichteten Spielplatz handelt es sich um eine Einrichtung, die den Mietern gemeinschaftlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird und die den Wert der Vermieterleistung mitgeprägt. Für Mieter mit Kindern ist ein solcher Spielplatz mindestens ebenso notwendig und wichtig wie ein Trocken- oder Waschraum. Der Vermieter muß daher davon ausgehen, daß ohne entgegenstehende vertragliche Vereinbarung ein von ihm betriebener Spielplatz als eine mitvermietete Sache betrachtet wird.

3.) Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Spielplatz in seiner konkreten Ausformung, also mit den bei Mietvertragsabschluß vorhandenen Geräten, Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Bei mitvermieteten Einrichtungen, die nicht ausschließlich einem bestimmten Mieter zugeordnet sind, gilt das allgemeine, aus § 536 BGB abgeleitete und an die Mietparteien gerichtete Verbot, die Mietsache einseitig zu verändern, nicht in demselben Maße...