LG Berlin Urteil vom 24.08.2001 - 64 S 232/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 09.03.2000; Aktenzeichen 13 C 355/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. März 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 13 C 355/99 – teilweise abgeändert:

Die Klage wird in Höhe von 2.023,02 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 8. Juni 1999 abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreit erster Instanz haben der Kläger 29/50 und die Beklagten 21/50 zutragen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger ¼ und die Beklagten ¾ zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung, mit der die Beklagten ihre Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.998,05 DM und zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für April 1999 in Höhe von 1.839,11 DM und für Mai 1999 in Höhe von 183,91 DM angreifen, hat hinsichtlich des zuerkannten Schadensersatzanspruches wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen im Ergebnis keinen Erfolg (A); hinsichtlich des als Nutzungsentschädigung zuerkannten Schadensersatzes hat die Berufung Erfolg (B);.

Im Ergebnis sind beide Beklagten als Mieter passiv legitimiert. Zwar ist fraglich, ob der Beklagte von Beginn an Mieter war. Er ist im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, unterschrieben hat aber nur die Beklagte zu 2) ohne Vertretungszusatz. Nach ständiger Rechtsprechung der ZK 62 des Landgerichts Berlin (vgl. Grundeigentum 1999, 1285) werden in diesem Fall beide Ehegatten Vertragspartner, während nach der Rechtsprechung der ZK 64 des Landgerichts Berlin (vgl. Grundeigentum 1998, 298–299 = ZMR 1998, 347–348; Grundeigentum 1995, 1343–1347) nur der unterzeichnende Mieter Vertragspartner wird, es sei denn, aus den Umständen lässt sich eine Vertretung entnehmen, wofür im vorliegenden Fall keine hinreichenden Anhaltspunkte gegeben sind. Letztlich kann die Frage offen bleiben. Denn der Beklagte zu 1) ist dem Mietverhältnis in dessen Vollzug jedenfalls konkludent dadurch beigetreten, dass er Mieterhöhungserklärungen und eine Duldung zur Modernisierung unterzeichnet hat. Ob er dies auf ausdrücklichen Wunsch des Klägers tat oder nicht, ist für die Entscheidung unerheblich. Jedenfalls war dem Beklagten zu 1) bewusst, dass er rechtsgeschäftliche Erklärungen abgab, die nur im Verhältnis Vermieter – Mieter relevant werden können, weshalb sein Verhalten zu einem konkludenten Vertragsschluss führen konnte, bzw. im vorliegenden Fall auch führte.

A) Schadensersatz wegen Schönheitsreparaturen

Dem Kläger steht dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gegen die Beklagten gemäß § 326 Abs. 1 BGB zu.

Die Beklagten waren verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen, da mit § 3 Nr. des Mietvertrages diese Verpflichtung wirksam auf sie abgewälzt worden ist. Dem steht nicht entgegen, dass die streitbefangene Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages am 30. April 1983 möglicherweise in einem renovierungsbedürftigem Zustand war; dies kann für die Entscheidung offen bleiben. Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, können die Beklagten hieraus nichts für sich ableiten. Insbesondere ist dadurch die (formularmäßige) Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht unwirksam. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71–88 = Grundeigentum 1988, 881–887 = WuM 1988, 294–298) dazu ausgeführt:

„… Wie der Senat in seinen Beschlüssen vom 8. Januar 1986 (VIII ARZ 4/85 = DWW 1986, 97 = WuM 1986, 209 = NJW 1986, 2102 = WM 1986, 495) und vom 1. Juli 1987 (a.a.O. unter III 2) ausgeführt hat, handelt es sich bei der Vermietung einer unrenoviert zu überlassenden Wohnung zwar um eine besondere Fallgruppe, für die Frage der Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen gesonderter rechtlicher Beurteilung unterliegt. Für eine Abgeltungsklausel der vorliegenden Art kann nichts anderes gelten. Hier wie dort ist aber die Wirksamkeit der Klausel im Ergebnis zu bejahen.

b) Im Beschluß vom 1. Juli 1987 (aaO) hat der Senat als maßgebend für die Wirksamkeit der dortigen Klausel angesehen, daß sie durch Anknüpfung der üblichen Renovierungsfristen an den Beginn des Mietverhältnisses den Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet, die er bei Tragung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter für den gleichen Zeitraum in Form eines entsprechend höheren Mietzinses zu zahlen hätte … Aber auch wenn man die Abgeltungsregelung (im Hinblick auf eine längere Dauer des Mietverhältnisses) im Zusammenhang mit der Verpflichtun...