LG Berlin Urteil vom 17.10.2011 - 67 S 58/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Entscheidung vom 01.12.2010; Aktenzeichen 6 C 266/10)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 1. Dezember 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 6 C 266/10 - geändert:

Die Beklagte wird verurteilt, die im Hause xxx, xxx, gelegene Wohnung mit der WE-Nr. xxx, bestehend aus 1 Zimmer, Flur, Küche, Bad/WC und dazu gehörendem Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2012 gewährt.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1, § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

A

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Das Amtsgericht hat die nach einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, nach dem die Beklagte die Kaution nachgezahlt hatte.

B

Die Berufung der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 ZPO verlangen. Das Mietverhältnis ist auf Grund einer fristlosen Kündigung beendet.

Im Einzelnen:

I.

Mit einem Vertrag vom 10. April 2010 vermietete die Klägerin der Beklagten eine Wohnung im Hause xxx, xxx. Die Miete betrug bei Vertragsschluss 274,57 EUR und setzte sich wie folgt zusammen:

Grundmiete: 196,50 EUR

Betriebskostenvorschuss: 54,50 EUR

Heizkostenvorschuss: 23,57 EUR

Gesamtmiete: 274,57 EUR.

Ferner hatte die Beklagte nach einer Zusatzvereinbarung eine Kaution von insgesamt 589,50 EUR zu zahlen. Diese sollte in drei Raten von jeweils 196,50 EUR am 1. Mai 2010, 1. Juni 2010 und 1. Juli 2010 fällig werden.

Mit einem Schreiben vom 26. August 2010 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass die Kaution in Höhe von 589,50 EUR nicht gezahlt sei. Das Mietenkonto weise einen Rückstand von 280,57 EUR auf. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei. Sie wies darauf hin, dass die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam werde.

Mit einem Schreiben vom 8. September 2010 erklärte die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie machte geltend, dass das Mietkonto einen Rückstand von 558,14 EUR aufweise. Sie wies darauf hin, dass die Beklagte die Kündigung durch Zahlung des gesamten Rückstandes unwirksam machen könne. Dem Schreiben fügte sie einen Kontoauszug bei.

Mit Anwaltsschreiben vom 28. September 2010 erklärte die Klägerin erneut die fristlose Kündigung. Trotz eines Zahlungseingangs am 9. September 2010 in Höhe von 283,47 EUR befinde die Beklagte im Zahlungsverzug, so dass die Kündigung weder unwirksam geworden noch ein Kündigungsrecht entfallen sei. Die Miete für Juni 2010 habe die Beklagte noch nicht entrichtet. Die Mietzahlungen für August und September 2010 seien jeweils am 10. August und am 9. September 2010 eingegangen. Wegen der verspäteten Zahlung der Mieten für August und September 2010 werde der Beklagten vorsorglich eine Abmahnung erteilt. Der aktuelle Mietrückstand für Juni 2010 belaufe sich gegenwärtig auf 274,57 EUR. Da das Mietverhältnis am 4. September 2010 einen Rückstand von 558,14 EUR aufgewiesen habe, sei sie nach wie vor berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Auch die fälligen Kautionsraten seien nicht gezahlt worden. Auch deswegen werde das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Mit der am 10. Oktober 2010 eingereichten Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen. In der Klageschrift hat sie erneut die fristlose Kündigung erklärt. Sie hat geltend gemacht, dass die Mieten für Juni 2010 und für Oktober 2010 in Höhe von jeweils 274,57 EUR nicht gezahlt seien. Auch mit der Zahlung der Kaution befinde sich die Beklagte immer noch in Verzug. Hilfsweise erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des dargestellten Zahlungsverzuges.

Am 11. Oktober 2010 überwies die Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 558,14 EUR.

Am 1. November 2010 überwies die Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 283,57 EUR.

Die Klage ist der Beklagten am 26. Oktober 2010 zugestellt worden.

Bis zum Termin beim Amtsgericht am 1. Dezember 2010 hatte die Beklagte sämtliche Mietrückstände und die Kaution gezahlt.

II.

Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kündigungen wegen Zahlungsverzuges gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden seien. Die fristlosen und hilfsweise fristgemäßen Kündigungen wegen Nichtzahlung der Kaution seien ebenfalls durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden. Zwar finde § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von Gesetzes wegen keine Anwendung. Die Klägerin habe der Bekla...