LG Berlin Urteil vom 01.03.2012 - 67 S 42/11

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof (Entscheidung vom 17.12.2010; Aktenzeichen 19 C 28/10)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 10.10.2012; Aktenzeichen VIII ZR 107/12)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 17. Dezember 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 19 C 28/10 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung wegen der Kosten des zweiten Rechtszuges durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Das Urteil des Amtsgerichts ist wegen der Räumung und wegen der Kosten des ersten Rechtszuges ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2012 gewährt.

Gründe

I.

Mit einem Vertrag vom 22. September 1972 vermietete xxx dem Beklagten die Wohnung im Hause xxx, Vorderhaus, zweites Obergeschoss rechts, xxx. Die Wohnung war damals mit Öfen ausgestattet.

Die Miete betrug 208,43 DM.

Später erwarb Frau xxx das Grundstück. Diese bestellte den Gesellschaftern der Klägerin ein Erbbaurecht an dem Grundstück. Die Gesellschafter der Klägerin wurden am 29. Oktober 2003 im Grundbuch als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen. Frau xxx fungierte weiterhin als Verwalterin ("xxx Hausverwaltung").

Mit einem Schreiben vom 26. Februar 2007 kündigten die Gesellschafter der Klägerin dem Beklagten den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage über Fernwärmeversorgung durch die Firma xxx und den Einbau eines Bades an.

Es wurden unter anderem Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 0,80 EUR/m² angekündigt. Diese sollten zu 50% nach Verbrauch und zu 50% nach Fläche umgelegt werden.

Die Mieterhöhung wegen der Heizungsanlage sollte 60,44 EUR und die Mieterhöhung wegen des Einbaus des Bades 54,65 EUR betragen.

Die Vorauszahlung auf die Heizkosten sollte (70,30m² x 0,80 EUR/m² =) 56,24 EUR und die Vorauszahlung auf die Warmwasserkosten (4,70 EUR/m³ x 22m³ =) 8,62 EUR betragen.

Der Beklagte wurde durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 11. Februar 2007 - 62 S 361/07 - verurteilt, den Anschluss der Wohnung an die bereits im Hause errichtete Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung zu dulden.

Am 05. März 2008 wurde die Wohnung an die Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung angeschlossen.

Mit einem Schreiben vom 05. März 2008 machte der Beklagte geltend, dass die Steigestränge anders verlegt worden seien, als dies angekündigt worden sei.

Mit einem Schreiben vom 11. März 2008 forderte die Hausverwaltung den Beklagten zur Zahlung von monatlichen Vorschüssen auf die Heizkosten in Höhe von 70,00 EUR auf. Laut xxx sei mit einem Preis von 0,80 EUR/m² zuzüglich MwSt. zu rechnen. Dieser Preis sei schon überholt, weil sich die Heizkosten am Gas orientierten.

Mit einem Schreiben vom 06. Mai 2008 wandte der Beklagte ein, dieser Betrag sei völlig überzogen. Bad und Flur seien nicht mit Heizkörpern ausgestattet worden. An den Heizkörpern seien noch keine Messeinrichtungen angebracht worden. Angekündigt seien 56,24 EUR. Die Wohnung sei nicht an die Warmwasserversorgung angeschlossen. Angemessen sei ein Vorschuss von 50,00 EUR.

Er werde das xxx veranlassen, den Vorschuss zu leisten.

Die Bruttokaltmiete ohne die Vorschüsse betrug damals unstreitig 252,81 EUR. Den Vorschuss auf die Heizkosten zahlte der Beklagte in der Folgezeit zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahlte er am 01. Juli 2009 den Betrag von 100,00 EUR nach. Ab Juli 2009 zahlte er Vorschüsse von monatlich 50,00 EUR neben der Miete.

Mit einem Schreiben vom 13. März 2008 kündigten die Gesellschafter der Klägerin den Einbau eines Bades an. Dabei wurde auch der Einbau eines Heizkörpers angekündigt. Durch ein Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 02. März 2009 - 20 C 429/08 - wurde der Beklagte zur Duldung verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung wies die Kammer gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 13. Juli 2009 - 67 S 185/09 - zurück.

Mit einem Schreiben vom 28. April 2008 mahnte die Hausverwaltung die Zahlung der Vorschüsse für März und April 2008 an.

Mit einem Schreiben vom 25. November 2008 erhöhte die Hausverwaltung die Miete wegen des Anschlusses der Wohnung an die Zentralheizungsanlage um 47,03 EUR. Dieser Betrag wurde später auf 27,86 EUR reduziert. Der Beklagte zahlte auch diesen Mieterhöhungsbetrag in der Folgezeit nicht.

Mit einem Schreiben vom 05. Oktober 2009 erklärten die Gesellschafter der Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2010. Sie machten geltend, dass der Beklagte die Heizkostenvorschüsse für die Monate März 2008 bis April 2009 in Höhe von 70,00 EUR nicht gezahlt habe, sodass ein Rückstand von 980,00 EUR entstanden sei. Selbst wenn nur ein Vorschuss von 50,00 EUR geschuldet sei, wäre ein Rückstand von 700,00 EUR entstanden. Auf jeden Fall sei der Beklagte mit einem Betrag rückst...