LG Berlin Urteil vom 16.08.1994 - 64 S 75/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragsrecht: Umlagefähigkeit von Kosten für die Dachrinnenreinigung

Leitsatz (amtlich)

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind nicht als Betriebskosten umlegbar.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. Januar 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 16 C 350/93 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin über den bereits zuerkannten Betrag von 1.497,34 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7.September 1993 hinaus weitere 103,57 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7.September 1993 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 19/28 und die Beklagten 9/28 zu tragen.

Die weitergehende Berufung wird hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von 53,- DM verworfen, im übrigen zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat die Klägerin zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511 a ZPO) erreichende, form- und fristgerecht eingelegte und - mit Ausnahme eines Teilbetrages in Höhe von 53,- DM - begründete Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) der Klägerin ist zulässig; soweit mit der Berufung die Rücklastgebühr von 53,- DM geltend gemacht wird, mußte sie nach § 519 b Abs. 1 ZPO verworfen werden, denn die Berufung setzt sich nicht mit den Gründen des erstinstanzlichen Urteils i.S.v. § 519 Abs. 3 Ziffer 2 ZPO auseinander.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im übrigen mußte die Berufung zurückgewiesen werden. Über die bereits durch das Amtsgericht der Klägerin zugesprochenen Forderungen war nicht zu erkennen, da das Urteil durch die Beklagten nicht angefochten worden ist.

Darüberhinaus hat die Klägerin gegen die Beklagten einen weiteren Anspruch auf Zahlung eines Teilbetrages von 103,57 DM aus der Betriebskostenabrechnung vom 19. Dezember 1990 (1.). Ansonsten sind die geltend gemachten Forderungen unbegründet (2.).

1. Die mit der Abrechnung vom 19. Dezember 1990 für den Zeitraum vom 01. Mai 1990 bis zum 30. April 1990 geltend gemachte Nachzahlung von 199,85 DM an Betriebskosten ist nur in Höhe von 103,57 DM begründet.

Zwar bestehen gegen die Abrechnung insoweit keine Bedenken, als die Schriftform durch Unterzeichnung der Abrechnung gewahrt, eine Gegenüberstellung der Werte mit dem Vorjahr vorgenommen und die Abrechnung erläutert wurde.

Dies gilt auch, anders als es das Amtsgericht angenommen hat, für den zugrundegelegten Verteilungsschlüssel, denn alle Positionen wurden anhand der Gesamtwohnfläche der ... von 1.373,01 QM umgerechnet. Dieser einzige Verteilungsschlüssel muß nicht weiter erläutert werden.

Lediglich die Kosten für den unter Ziffer 8 der Abrechnung aufgeführten Kabelanschluß sind nicht nach der Wohnfläche, sondern nach der Anzahl der versorgten Wohneinheiten umzulegen, so daß der Betrag von 1.021,51 DM bei der Berechnung außer Ansatz bleiben muß.

Die Kammer hat eine Umrechnung nach dem gebotenen Maßstab nicht vornehmen können. Denn die Anzahl der zu berücksichtigenden Wohneinheiten steht nicht zweifelsfrei fest. Während die Abrechnung vom 29.10.1991 von 35 Mieteinheiten ausgeht, sollen es nach der Abrechnung vom 21.07.1992 nur 34 Parteien sein.

Ferner ist der für die Dachrinnenreinigung unter Ziffer 12 der Abrechnung angesetzte Betrag von 230,06 DM an Gesamtkosten aus der Berechnung herauszunehmen, denn hierbei handelt es sich nicht um Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV, sondern um vorbeugende Instandhaltungskosten (AG Spandau, Urteil vom 25.05.1986 - 2 C 180/86, MM 1986, 332 (333)).

Zum einen entstehen die Kosten der Rinnenreinigung nicht laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes i.S.v. § 27 Abs.1 II. BV; denn wie die Abrechnung der Klägerin vom 19.12.1990 zeigt, sind diese Kosten im vorangegangenen Abrechnungszeitraum 1988/1989 nicht angefallen.

Zum anderen lassen sie sich nicht unter Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV als "sonstige Betriebskosten" einordnen, da nach dieser Vorschrift nur die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen umfaßt werden, wozu die Dachrinnenreinigung nicht gehört.

Im übrigen bestehen keine Bedenken, die unter Ziffer 9 der Abrechnung aufgeführten Kosten für die Entlüftung anzusetzen. Unstreitig befindet sich in der Wohnung der Beklagten in der Küche und im Gäste-WC eine Entlüftungsvorrichtung, aus der die jeweilige Abluft abgeführt wird. Die dabei anfallenden Stromkosten der Entlüftungsanlage unterfallen Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV.

Damit errechnen sich 33.652,- DM als Gesamtbetriebskosten, unter Hinzurechnung von 2 % Umlageausfallwagnis mithin (33.652,- DM + 673,04 DM =) 34.325,04 DM. Umgerechnet auf den Quadratmeter ergibt sich ein Betrag von (34.325,04 DM : 1.373,01 Qm =) 25,- DM/Qm, wodurch für die Wohnung der Beklagten ein Be...