LG Berlin Urteil vom 14.04.1997 - 61 S 319/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 24.05.1996; Aktenzeichen 13 C 11/96)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 24. Mai 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird in Anwendung des § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 300 Abs. 1, 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Zwar handelt es sich bei der Umstellung der erstinstanzlich erhobenen Feststellungsklage auf Leistung nur um eine quantitative Änderung des Klageantrags ohne Änderung des Klagegrundes im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO weshalb die hierin liegende Klageerweiterung auch noch in der Berufungsinstanz zulässig war (vgl. Zöller, ZPO, 20. Aufl., § 256 Rz. 3).

2. Jedoch ist die Klage unbegründet: Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 985, 556 Abs. 1 BGB nicht zu, weil sowohl die Teilkündigung vom 20. Mai 1994 als auch die vom 30. Mai 1995 das bestehende Mietverhältnis betreffend das Gartenland nicht beendet hat.

a. Die Kündigung der Klägerin vom 20. Mai 1994 ist bereits deshalb unwirksam, weil mit ihr die nach § 564 Abs. 2 Nr. 4 BGB als Tatbestandsvoraussetzung erforderliche Schaffung neuen Wohnraums zum Zwecke der Vermietung nicht geltend gemacht worden ist.

Die vorbezeichnete Kündigungserklärung beschränkt sich auf die Begründung, es sei beabsichtigt, zur Schaffung neuen Wohnraums auf dem Gartenland neue Wohnungen zu errichten.

Hieraus ergibt sich aber keinesfalls zwingend, daß es sich bei den neu zu schaffenden Wohnungen um Mietwohnungen und nicht um Eigentumswohnungen handeln wird, was ebenfalls ohne weiteres denkbar und möglich wäre.

b. Auch die Kündigung mit Schreiben vom 30. Mai 1995 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend das Gartenland nicht beendet.

Zwar ist die vorgenannte Kündigungserklärung den Beklagten unstreitig am 30. Mai 1995 zugegangen, weshalb die Kündigungserklärung im Hinblick auf die zeitliche Befristung des Kündigungsrechts gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB a.F. bis zum 31. Mai 1995 noch Wirksamkeit hätte entfalten können.

Jedoch ist die Kündigung nicht im Sinne von § 564 b Abs. 3 BGB in ausreichendem Maße nachvollziehbar begründet worden.

Die Kündigungserklärung erschöpft sich in der Mitteilung der Absicht der Grundstückseigentümerin, auf der streitgegenständlichen und anderen Grundstücksflächen, die ebenfalls durch Mietergärten genutzt werden, ein neues Wohnhaus zu errichten, dessen Wohnungen vermietet werden sollen, wofür der an die Beklagten vermietete Grundstücksanteil benötigt wird.

Diese Begründung hält den Anforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB nicht stand.

Unabhängig von der Frage, ob im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung die Planung bereits abgeschlossen und eine Baugenehmigung erteilt sein muß, ist die Kündigungserklärung nicht geeignet, sowohl die konkret bestehende Bauabsicht als auch die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilen zu können, weil es an wesentlichen Angaben über die Art des geplanten Bauvorhabens fehlt. Jedenfalls im Ergebnis zutreffend hat daher das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a BGB ist nicht nur das Bestehen einer konkreten Bauabsicht, sondern zumindest auch die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 564 b Rz. 65 d).

Beides läßt sich der Kündigungserklärung nicht in dem erforderlichen Umfang entnehmen, weil sich aus ihr lediglich ergibt, daß es sich bei dem geplanten Bauvorhaben um ein Mehrfamilienhaus handeln wird.

Diese Angabe reicht jedoch weder aus, dem Mieter die Möglichkeit zur Prüfung zu geben, ob eine konkrete Bauabsicht besteht, noch für ihn nachvollziehbar zu machen, ob das beabsichtigte Bauvorhaben zulässig ist oder sein wird und er sich der Teilkündigung widerspruchslos beugen muß.

Die Klärung der Frage, ob sich der Mietgegenstand durch das Bauvorhaben, wie es im Laufe des Prozesses dargestellt worden ist, so wesentlich verändert, daß eine Teilkündigung bereits aus diesem Grund nicht in Betracht kommt, konnte unter diesen Umständen dahinstehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Unterschriften

Siegfried, RiLG Schoel ist bei dem Landgericht Berlin nicht mehr tätig. 2. Juni 1997 Siegfried, Wilhelmi

Fundstellen

Haufe-Index 1468085

NJW-RR 1998, 1543

NZM 1998, 328