LG Berlin Urteil vom 13.04.2004 - 63 S 7/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Zahlungsansprüche des Vermieters bei unberechtigter Untervermietung

Leitsatz (amtlich)

Der Vermieter hat auch bei unberechtigter Untervermietung keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hinsichtlich der Untermiete oder eines Teils davon. Das gilt auch dann, wenn die Untermiete die vom Hauptmieter zu zahlende Miete übersteigt.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 7. November 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 9 C 62/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Der Kläger verfolgt mit der Berufung seinen Anspruch weiter.

Die gemäß §§ 511ff. ZPO zulässige Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht für den Zeitraum Oktober 2000 bis einschließlich August 2002 kein Anspruch auf Zahlung von 3.001,80 EUR infolge der entgeltlichen Überlassung eines Teils der gemieteten Räumen durch die Beklagten an Dritte zu.

Der Anspruch ergibt sich nicht aus gesetzlichen Anspruchsgrundlagen. Ein Anspruch auf Herausgabe des durch Verfügung eines Nichtberechtigten erlangten besteht nicht gemäß § 816 Abs. 1 BGB, weil eine Untervermietung keine Verfügung (im Sinne einer Übertragung, Belastung, Änderung oder Aufhebung) über das Eigentum des Vermieters begründet (vgl. BGH NJW 1996, 838). Ferner kommt eine entsprechende Anwendung des § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht, weil der Untermietzins keinen Gegenwert darstellt, den der Mieter anstelle des Eigentümers erzielt. Dieser kann die bereits an den Mieter vermietete Sache nicht mehr selbst an einen Dritten untervermieten. Hinzu kommt, dass der Untermieter dem Vermieter gegenüber kein Recht zum Besitz erlangt, die Untervermietung also nicht wirksam in dessen Rechtsposition eingreift. Ein Anspruch aus einer Eingriffskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht ebenfalls nicht, weil der Mieter den Untermietzins nicht auf Kosten des Vermieters erlangt. Die Untervermietung ist auch dann, wenn sie unberechtigt erfolgt, ein dem Mieter zugewiesenes Geschäft. Dem Vermieter entgehen dadurch keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, deren er sich nicht schon durch den Abschluss des Hauptmietvertrages entäußert hätte. Der Vermieter selbst hätte die Mietsache einem Dritten gar nicht mehr überlassen können. Anhaltspunkte für eine Überschreitung der Befugnis zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wie dies etwa bei einer übermäßigen Abnutzung infolge von Überbelegung der Fall wäre, bestehen nicht. Ein Anspruch aus angemaßter Geschäftsführung gemäß den §§ 687 Abs. 2 Satz 1, 681 Satz 2, 667 BGB scheitert daran, dass der Mieter mit der Untervermietung kein objektiv fremdes Geschäft vornimmt. Der Mieter, der vertragswidrig untervermietet, übt nur den ihm überlassenen Gebrauch in einer ihm nicht zustehenden Weise aus (vgl. BGH a.a.O.). Schließlich kann der Vermieter vom Mieter auch nicht nach den §§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB die von diesem durch Untervermietung gezogenen Nutzungen verlangen, weil es bereits an der für §§ 987 ff BGB erforderlichen Vindikationslage zwischen Vermieter und Mieter fehlt (vgl. BGH a.a.O.). Vorliegend ist der Untermietvertrag während der Zeit des Erbbaurechts und somit während der Dauer der Berechtigung zum Abschluss von Untermietverhältnissen abgeschlossen worden.

Ebenso bestehen keine vertraglichen Ansprüche gegen die Beklagten auf Schadensersatz oder Herausgabe. Von der Vereinbarung eines Zuschlages im Falle der Untervermietung oder einer Vertragsstrafe wurde im Mietvertrag der Parteien abgesehen. Im Ergebnis kann es vorliegend offen bleiben, ob in der Untervermietung entgegen der Präambel des Mietvertrages vom 8./11. Januar 2000 eine positive Vertragsverletzung (§ 280 BGB) oder in der Nichtoffenbarung des Inhalts des Untermietvertrages bei Vertragsabschluss ein sog. Verschulden bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) zu sehen ist. Ferner kann offen bleiben, ob der Kläger bei Vertragsabschluss in sonstiger Weise Kenntnis vom Untermietverhältnis erlangt hatte. Denn ungeachtet dessen greift ein eventuell dem Grunde nach bestehender vertraglicher Anspruch nicht durch, weil ein Schaden nicht dargelegt worden ist. Mangels Darlegung eines kausalen Schadens kann kein Zahlungsanspruch zuerkannt werden. Eine Schätzung ist mangels Grundlage ebenfalls nicht möglich. Ein Schaden könnte sich aus dem entgangenen Vermögensvorteil des Klägers ergeben, wenn der Mietvertrag mit den Beklagten bei Kenntnis des Untermietverhältnisses mit einem höheren Mietzins abgeschlossen worden wäre. Vorliegend ist jedoch nicht vorgetragen worden, welcher konkrete Mietzins bei Kenntnis des Untermietverhältnisses vereinbart worden wäre oder welche Erwägungen zur Mietpreisbildung dem Vertrag der Beklagten zugrunde gelegen haben, wie die ortsübliche Miete für das Objekt oder die Grundlagen für eine Reduzierung des Mietzinses aus sozialen Gründen auf ein bestimmtes Maß. Der Hinweis auf den seit Oktober 20...