Berechtigte Untervermietung: Anspruch des Hauptvermieters gegen den Mieter auf Herausgabe des Untermietzinses

Leitsatz

Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine "Entschädigung", die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 292 Abs. 2, 546 Abs. 1, 987 Abs. 1

Kommentar

Zwischen einer Erbengemeinschaft und dem Mieter bestand seit Juni 1991 ein Mietvertrag über Gewerberäume zu einer Monatsmiete von 1.000 DM. Nach den vertraglichen Vereinbarungen war der Mieter zur Untervermietung berechtigt. Von diesem Recht machte der Mieter im Januar 1992 Gebrauch: Der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarte Mietzins betrug 7.000 DM monatlich.

In der Folgezeit wurde das Grundstück veräußert. Der Veräußerer hat "sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag" an den Erwerber abgetreten. Außerdem ist in dem Kaufvertrag vereinbart, dass der Erwerber alle Ansprüche aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend machen kann. Der Erwerber kündigte das Mietverhältnis am 16.12.1997 fristlos, hilfsweise zum 30.6.1998 und erhob Räumungsklage; diese wurde dem Mieter am 15.5.1998 zugestellt. Am 1.1.1999 wurde der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Mieter schloss mit dem Untermieter einen Aufhebungsvertrag zum 31.1.2002; hierfür erhielt der Mieter vom Untermieter eine Entschädigung von 27.500 DM. Am 31.5.2002 gab der Mieter die Räume an den neuen Vermieter zurück. Aufgrund eines Urteils des BGH vom 11.9.2002 steht rechtskräftig fest, dass das Hauptmietverhältnis seit dem 1.7.1998 nicht mehr besteht.

Über das Vermögen des Vermieters wurde in der Zwischenzeit das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter nimmt den Mieter auf Zahlung der Untermiete seit Juli 1998 (abzüglich der vom Mieter an den Vermieter gezahlten Miete) sowie auf Herausgabe der vom Untermieter geleisteten Entschädigungszahlung in Anspruch.

Der Anspruch folgt aus §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1 BGB: Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Zieht der Mieter nach der Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs weitere Nutzungen, so hat er diese an den Vermieter herauszugeben (§§ 292 Abs. 2, 987 Abs. 1 BGB). Zu den Nutzungen in diesem Sinn zählen auch die Erträge, die ein Mieter aufgrund der Weiternutzung der Mietsache erzielt. Hat der Mieter die Mietsache mit Erlaubnis des Vermieters untervermietet und ist der Untermietzins höher als die vom Mieter an den Hauptvermieter zu zahlende Miete, schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung die Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB) sowie nach Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs die Mehreinnahmen aus der Untervermietung (§§ 292 Abs. 2, 987 Abs. 1 BGB). Hierzu gehören auch Sonderzahlungen, die der Untermieter als Gegenleistung für seine vorzeitige Vertragsentlassung an den Mieter geleistet hat. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob der Hauptvermieter diese Nutzungen bei rechtzeitiger Rückgabe hätte ziehen können.

Hier wurde das Mietverhältnis mit dem Mieter durch die Kündigung vom 16.12.1997 zum 30.6.1998 beendet. Die Räumungsklage war seit dem 15.5.1998 rechtshängig. Der Mieter hat in der Zeit ab dem 1.7.1998 bis zur Aufhebung des Untermietvertrags einen höheren Untermietzins erzielt, als er selbst an Miete zu zahlen hatte. Außerdem hat er von dem Untermieter einen erheblichen Betrag für die vorzeitige Vertragsbeendigung erhalten. Diese Nutzungen muss er an den Hauptvermieter herausgeben.

Anmerkung

Diese Entscheidung betrifft einen Fall, in dem der Mieter zur Untervermietung berechtigt war. Davon sind diejenigen Fälle zu unterscheiden, in denen der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet hat. In diesen Fällen hat der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats weder einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag noch kann er Herausgabe des durch die Untervermietung erzielten Mehrerlöses verlangen (BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, NJW 1996, 838 mit Nachweisen über die abweichenden Ansichten in der Literatur). Die §§ 292 Abs. 2, 987 Abs. 1 BGB sind hier unanwendbar, weil diese Vorschriften eine Herausgabepflicht voraussetzen. Diese entsteht erst, wenn der Vermieter wegen der unerlaubten Untervermietung kündigt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08, GE 2009, 1248