LG Berlin Urteil vom 11.05.2004 - 64 S 68/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietverhältnis: Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung

Leitsatz (amtlich)

1. Die Klausel, daß der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zum Ausgleich für die unrenovierte übernommene Wohnung und zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist.

2. Ist wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten, daß Schönheitsreparaturen erforderlich sind, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß er - behauptete - Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 12. Januar 2004 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Spandau - 6 C 506/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung der in § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO genannten Angaben wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung hat aber in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht der erstinstanzlich zuerkannte Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280, 281 BGB gegen den Beklagten zu.

Die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ist wirksam. Der Mietvertrag ... benachteiligt den Beklagten weder unangemessen noch ist die Regelung unklar.

Dem Beklagten ist zwar zuzugeben, dass nach der Rechtsprechung des BGH in der - formularmäßig - vereinbarten Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen und gleichzeitig einer Schlussrenovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache eine unzulässige Benachteiligung des Mieters liegt, die zur Unwirksamkeit aller Klauseln führt (vgl. BGH, NJW 2003, 2234-2235 = NZM 2003, 394-496 = Grundeigentum 2003, 944-945 = WuM 2003, 436-438). Eine derartige Fallgestaltung liegt hier jedoch gerade nicht vor. Der Beklagte führt in seiner Berufungsbegründung selbst aus, dass in Nr. 12 der AVB zwischen bei Beendigung des Mietverhältnisses fälligen und nicht fälligen Schönheitsreparaturen unterschieden wird. § 12 Abs. 1 AVB regelt nur die Rückgabe der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand. § 12 Abs. 3 AVB regelt etwas zu fälligen und § 12 Abs. 4 AVB zu nicht fälligen Schönheitsreparaturen. Eine Verpflichtung zur unbedingten Endrenovierung lässt sich dem Klauselwerk damit gerade nicht entnehmen. § 12 Abs. 4 AVB stellt eine Quotenklausel dar, die gerade für den Fall von bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fälligen Schönheitsreparaturen vereinbart wird, da der Vermieter die Ausführung derselben nicht verlangen kann. Hätten die Parteien eine Endrenovierung vereinbart, wäre die Quotenklausel obsolet. Die Quotenklausel in § 12 Abs. 4 AVB ist bereits selbst sprachlich klar und verständlich, weshalb sie die Regelung zu den Schönheitsreparaturen nicht unwirksam machen kann. Die Klausel beschreibt abstrakt die Höhe des Geldanspruches, der der Vermieterin für den Fall zusteht, dass das Mietverhältnis beendet wird, ohne dass Schönheitsreparaturen fällig sind.

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Beklagten gemäß § 5 der AVB ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Regelung in § 5 Abs. 3 AVB als Bedarfsklausel zu verstehen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, bliebe die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Beklagten wirksam. Die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Zusammenspiel mit einer Bedarfsklausel ist nur dann schädlich, wenn dem Mieter eine unvermietete Wohnung überlassen wird und seine Renovierungsverpflichtung nicht auf den aus der Zeit seiner Nutzung stammenden Renovierungsbedarf beschränkt wird. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte ist so zu behandeln, als sei ihm eine renovierte Wohnung überlassen worden, auch wenn die Wohnung tatsächlich unrenoviert war. Die Klägerin hat dem Beklagten bei Beginn des Mietverhältnisses einen Betrag von 3.204,00 DM zum Ausgleich für die unrenoviert übernommene Wohnung und zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gezahlt. Damit kann sich der Beklagte nicht auf den mangelhaften Anfangszustand berufen, der vielmehr als vertragsgemäß gilt. Dass die Entgeltzahlung unangemessen war, wird von keiner der Parteien vorgetragen, weshalb von deren Angemessenheit auszugehen ist.

Aufgrund der langen Dauer des Mietverhältnisses spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, weshalb den Beklagten die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Verpflichtung trifft. Sowe...