LG Berlin Urteil vom 10.06.2002 - 62 S 576/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. Wohnraummietvertrag: Darlegungslast des Vermieters bei Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs wegen mieterseits durchgeführter Renovierungsarbeiten

Orientierungssatz

1. Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist eine die Schönheitsreparaturen dem Mieter überbürdende Klausel, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen muss, unwirksam. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG (Anschluss OLG Stuttgart, 17. Februar 1989, 8 REMiet 2/88, NJW-RR 1989, 520 und LG Berlin, 14. Dezember 2000, 62 S 206/00, Grundeigentum 2001, 280).

2. Soweit der formularmäßige Mietvertrag zudem eine Quotenhaftungsklausel enthält, die die Abgeltung von 100% vorsieht, ist die gesamte Klausel auch unter diesem Gesichtspunkt wegen eines Verstoßes gegen § 11 Nr. 4 AGBG unwirksam.

3. Der Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt. Die Unwirksamkeit der Regelungen in dem Formularmietvertrag führt dann dazu, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung in §§ 536, 548 BGB a. F. vom Vermieter allein durchzuführen sind.

4. Macht der Vermieter Schadenersatz wegen vom Mieter dennoch (fehlerhaft) ausgeführter, aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen geltend, ist dieser durch eine Differenzberechnung darzulegen. Voraussetzung eines ev. Anspruchs gegen dem Mieter aus positiver Vertragsverletzung ist jedenfalls, dass der Vermieter konkret darlegt, inwieweit er durch die mieterseits vorgenommenen Arbeiten einen Schaden erlitten hat. Dieser könnte nur darin bestehen, dass die von dem Vermieter zu tragenden Kosten für die Renovierung der Wohnung aufgrund der mieterseits vorgenommenen Arbeiten höher sind als sie bei einem Auszug ohne die Vornahme von jeglichen Arbeiten gewesen wären.

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 29.01.2003; Aktenzeichen 5 StR 562/02)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. November 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 20 C 39/01 - geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

III. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.1 ZPO a.F. i.V.m. § 26 Nr.5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO a.F. i.V.m. § 26 Nr.5 EGZPO).

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen aus positiver Vertragsverletzung in Höhe der vom Amtsgericht zuerkannten 9.522,77 DM.

1.) Zunächst hat der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung von Renovierungskosten i.H.v. 6.213,40 DM. Der Kläger hat einen Schaden insoweit schon nicht schlüssig dargelegt. Die Beklagten waren zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, denn die Klauseln in §§ 4 Nr.9, 13 Nr.1 des Mietvertrags sind nichtig. Unstreitig befanden sich die Räume bei Beginn des Mietverhältnisses in einem unrenovierten Zustand. Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist eine die Schönheitsreparaturen dem Mieter überbürdende Klausel, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen muss (hier § 13 Nr.1 Satz 2), unwirksam. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG. (vergl. OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520; LG Berlin in GE 2000, 1476; LG Berlin in GE 2001, 280). Soweit der formularmäßige Mietvertrag zudem eine Quotenhaftungsklausel enthält, die eine Abgeltung von 100% vorsieht, ist die gesamte Klausel auch unter diesem Gesichtspunkt wegen eines Verstoßes gegen § 11 Nr.4 AGBG unwirksam (vergl. Kammer in GE 2001, 698). Der Summierungseffekt führt zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen insgesamt. Die Unwirksamkeit der Regelungen in dem Formularvertrag führt sodann dazu, dass die Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung in §§ 536, 548 BGB a.F. vom Vermieter alleine durchzuführen sind. Macht der Vermieter Schadensersatz wegen vom Mieter dennoch ausgeführter aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen geltend, ist dieser durch eine Differenzberechnung darzulegen (vergl. LG Frankfurt WuM 2000, 545). Dabei ist anerkannt, dass, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl er zu diesen nicht verpflichtet ist, Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung bestehen können. Voraussetzung für den Erfolg eines solchen Anspruches wäre aber gewesen, dass die Klägerseite konkret darlegt, inwieweit sie durch die von den Beklagten vorgenommenen Arbeiten einen Schaden erlitt...