OLG Stuttgart Beschluss vom 17.02.1989 - 8 REMiet 2/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtsentscheid zu Schönheitsreparaturen

Leitsatz (amtlich)

1. Die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel, daß der Mieter sich verpflichtet, bei Bedarf die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen wobei ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, ist unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter dazu auch nicht verpflichtet war.

2. Die formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu zahlen hat, ist bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung unwirksam, wenn zwar die für die zu zahlende Quote maßgebenden Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, der Mieter aber zusätzlich nach der in Ziffer 1 genannten Klausel bei Bedarf renovieren muß.

Normenkette

AGBG § 9; BGB §§ 535-536

Verfahrensgang

AG Stuttgart

LG Stuttgart (Aktenzeichen 13 S 258/87)

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten, ihren früheren Mietern, unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Quotenklausel teils zu 80%, teils zu 100% des von ihr eingeholten Kostenvoranschlags. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen mit der Begründung, daß die Übergabe einer vollständig renovierten Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht bewiesen und deshalb die der Forderung zugrundeliegende Vereinbarung unter § 20 Nr. 1 des Formularmietvertrages in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Stuttgart gemäß § 9 AGBG als unwirksam anzusehen sei. Im Verfahren Über die Berufung der Klägerin hat das Landgericht dem Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind die folgenden Regelungen im Mietvertrag vom 21.01.1980 wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht – jedenfalls nicht vollständig – renoviert war:

§ 7

Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind.

Fristenplan

1. Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 6 Jahre
2. Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre.

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§ 20

Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7, Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als fünf Jahre 100%. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Zur Begründung ist ausgeführt, es handle sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Aus dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 01.07.1987 (BGHZ 101, 253) gehe jedenfalls nicht klar hervor, ob er auch den vorliegenden Fall umfasse. In der Sache sei die Kammer der Auffassung, daß die hier streitigen Klauseln in den §§ 7 und 20 des Mietvertrages auf der Grundlage jenes Rechtsentscheids konsequenterweise für wirksam zu erachten seien und die abweichenden Rechtsentscheide des Senats vom 28.08.1984 (ZMR 1984, 406) und 06.03.1986 (ZMR 1986, 237) keine Gültigkeit mehr beanspruchen könnten.

II.

Die Vorlage ist zulässig, Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG.

Allerdings kann ein Rechtsentscheid nicht mit der Begründung herbeigeführt werden, daß es sich um Fragen von grundsätzlicher Bedeutung handle. Denn die Fragen sind durch die Rechtsentscheide des Senats vom 28.08.1984 (8 REMiet 4/83 = ZMR 1984, 406 = OLGZ 1985, 244) und vom 06.03.1986 (8 REMiet 4/84 = NJW 1986, 2115 = ZMR 1986, 237) bereits entschieden, die Wirksamkeit derartiger formularvertraglicher Regelungen wurde bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung in beiden Fällen verneint.

Zwar hat der Bundesgerichtshof den Anwendungsbereich dieser Rechtsentscheide wesentlich eingeschränkt. Er hat mit Beschluß vom 01.07.1987 (BGHZ 101, 253) darauf erkannt, daß bei einer bei Vertragsbeginn nicht renovier...