LG Berlin Urteil vom 05.04.2004 - 67 S 239/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Hauswart-Dienstwohnung: Notwendige Wohnraumkündigung trotz Kopplung der Beendigung des Dienstverhältnisses mit der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses. Hauswart-Dienstwohnung: Beweislast des Vermieters für eine behauptete Verletzung dienstvertraglicher Pflichten

Leitsatz (amtlich)

1. Der Vermieter kann sich auf eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag über die Hauswartswohnung nicht berufen, wonach die Beendigung des Dienstverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat; vielmehr ist in jedem Fall eine Kündigung der Werkmietwohnung erforderlich.

2. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, daß der Hauswart seine Dienstverpflichtungen schlecht oder gar nicht erfüllt hat; anderenfalls ist der Vergütungsanspruch des Hauswarts mit dem Anspruch auf Miete zu verrechnen.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 12. Juni 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 16 C 293/02 - geändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von 1.197,91 Euro nebst 4 % Zinsen von jeweils 302,94 Euro seit dem 04. März 1999, 07. April 1999 und 06. Mai 1999 sowie Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz von 279,09 Euro seit dem 28. Dezember 2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger zu 22 % und der Beklagte zu 78 % zu tragen.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme fallen den Klägern zu 22 % und dem Beklagten zu 78 % zur Last. Die Kosten der Beweisaufnahme haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung der Kläger ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die Berufung der Kläger ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Es bestehen keine Zweifel an der Prozessführungsbefugnis der Kläger, die nach Aktenlage keine Außengesellschaft bilden, welche nach Maßgabe der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 116, 86; BGHZ 146, 341) als rechts- und parteifähig anzusehen wäre. Dem Rubrum des Mietvertrages vom 30. Januar 1998 lässt sich keine Bezeichnung zu entnehmen, unter der die Kläger gemeinsam auftreten würden. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit handeln die Kläger als Streitgenossen, die unter ihrem eigenen Namen auftreten. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kläger über eine Organisationsstruktur verfügen würden, derer sie sich im Außenverhältnis bedienen könnten. Im Übrigen können die Forderungen einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts auch von den einzelnen Gesellschaftern als Streitgenossen geltend gemacht werden, denn es handelt sich um eine Klage in gewillkürter Prozessstandschaft, wie es das Kammergericht in seinem Urteil vom 25. Februar 2002 (GE 2002, 665) zutreffend ausgeführt hat:

"Aber auch eine nunmehr angenommene Parteifähigkeit (...) der Vermieterin schließt es nicht aus, dass an ihrer Stelle alle Gesellschafter klagen (so bereits der Senat, GE 2001, 1131). Denn wenn man schon einzelnen Gesellschaftern ein eigenes schutzwürdiges Interesse für eine Klage der Ansprüche der Gesellschaft zuspricht, muss dies erst recht für eine Klage aller Gesellschafter gelten, weil diese auch die Geschicke der Gesellschaft bestimmen. Die Darlegung einer Notwendigkeit für eine Klage in gewillkürter Prozessstandschaft ist nicht zu verlangen. Einer Klage der einzelnen Gesellschafter stehen auch keine schutzwürdigen Belange der Beklagten entgegen. ..."

Auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen.

2. Die Kläger haben gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Monate März 1999 bis Mai 1999, der sich auf einen Gesamtbetrag von 302,94 Euro x 3 = 908,82 Euro beläuft. Dagegen ist ein Anspruch der Kläger gegen den Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. nicht gegeben, soweit es die Monate Januar 1999 und Februar 1999 betrifft.

a) Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 30. Januar 1998 ist zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause ... straße ..., ... B, zustande gekommen. Gleichzeitig haben die Parteien einen Hauswart-Dienstvertrag abgeschlossen, der in § 6 der Vertragsurkunde auf den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung Bezug nimmt, wobei es in der Klausel im Einzelnen heißt: "Mit Rücksicht auf diesen Hauswart-Dienstvertrag vermietet der Hauseigentümer an den Hauswart als Mietwohnung die im Hause ... gelegene Wohnung, ... Dem Hauswart ist bekannt, dass die Beendigung des Dienstverhältnisses grunds...