LG Berlin Urteil vom 25.07.2002 - 67 S 413/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Unwirksamkeit einer Quotenhaftungsklausel und einer Schönheitsreparaturklausel im Formularvertrag. Wohnraummiete: Voraussetzungen eines Schadenersatzanspruchs wegen mangelhafter Durchführung von Schönheitsreparaturen aus positiver Vertragsverletzung und Substantiierungspflichten des Vermieters hinsichtlich eines Verzugsschadens

Orientierungssatz

1. Eine Quotenhaftungsklausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100% hat, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als 5 Jahre zurückliegen, verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist daher unwirksam.

2. Die Unwirksamkeit dieser Quotenhaftungsklausel erstreckt sich auch auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Die vollständige Unwirksamkeit der Klauselkombination ergibt sich aus dem inneren Sachzusammenhang, denn der Mieter weiß nicht, ob er bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses einem direkten Zahlungsanspruch des Vermieters ausgesetzt ist oder ob das formelle Verfahren nach § 326 Abs. 1 BGB a.F. eingehalten werden muss, so dass ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des AGBG vorliegt.

3. Eine mangelhafte Durchführung von Schönheitsreparaturen gibt dem Vermieter nur dann einen Schadenersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung, wenn sich ein Zustand, der zuvor noch akzeptabel war, verschlechtert hat bzw. für den Vermieter bei zukünftigen Renovierungsarbeiten ein zusätzlicher Aufwand entsteht.

4. Ein Verzugsschaden hat den substantiierten Vortrag des Vermieters zur Voraussetzung, dass für die Wohnung ein potenzieller Nachmieter vorhanden war. Wenn im Gebäude Wohnungen leerstehen, sind die Anforderungen an die Darlegungslast insofern besonders hoch.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 12. September 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 20 C 477/00 - geändert und neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.599,98 Euro (5.085,11 DM) nebst 4 % Zinsen aus 10,88 Euro (21,27 DM) seit dem 06. Februar 2000 und aus jeweils 116,78 Euro (228,40 DM) seit dem 06. März 2000 und dem 06. April 2000 sowie nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 116,78 Euro (228,40 DM) seit dem 05. Mai 2000, dem 06. Juni 2000, dem 06. Juli 2000, dem 06. August 2000 und dem 06. September 2000, aus 275,73 Euro (539,28 DM) seit dem 06. November 2000, aus 317,82 Euro (621,60 DM) zwischen dem 06. November 2000 und dem 29. November 2000, aus jeweils 540,37 Euro (1.056,88 DM) seit dem 06. Dezember 2000 und dem 06. Januar 2001 und aus 415,17 Euro (812,00 DM) seit dem 18. Juli 2001 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 317,82 Euro (621,60 DM) in der Hauptsache erledigt ist.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Anschlussberufung der Beklagten gegen das am 12. September 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 20 C 477/00 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin zu 84 % und die Beklagten zu 16 % als Gesamtschuldner zu tragen.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen der Klägerin zu 82 % und den Beklagten zu 18 % als Gesamtschuldnern zur Last.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 511 ZPO a. F. statthaft und die gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO a. F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO a. F. sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Die unselbständige Anschlussberufung der Beklagten ist nach § 521 ZPO a. F. zulässig.

II. Die Berufung der Klägerin hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, während die Anschlussberufung der Beklagten unbegründet ist.

1. Die Klägerin hat gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Monate Februar 2000 bis September 2000 sowie November 2000, der sich auf einen Gesamtbetrag von 1.104,06 Euro (2.159,35 DM) beläuft.

a) Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 10. Juli 1990 und der ergänzenden Vereinbarung vom 12. April 1994 ist ein unbefristetes Mietverhältnis zwischen S P und den Beklagten zustande gekommen, in das die Klägerin durch den Erwerb der Liegenschaft S straße ..., ... B, gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F. eingetreten ist. Die Eintragung der Klägerin in das Grundbuch ist im Monat Dezember 1998 erfolgt.

b) In dem verfahrensgegenständlichen Zeitraum belief sich die von den Beklagten geschuldete Bruttokaltmiete auf einen Betrag von 1.056,88 DM nebst Vorschüssen für die Heizkosten in Höhe von 104,00 DM, was zwischen den Parteien aufgrund der Feststellungen der Kammer in dem Parallelverfahren 67 S 48/00 unstreitig ist.

c) ...