Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Endreinigung. Wohnraummiete: starkes Rauchen als vertragsgemäßer Gebrauch

 

Leitsatz (amtlich)

1. Gibt der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht besenrein zurück, kann der Vermieter auch ohne Mahnung mit Fristsetzung Schadensersatz verlangen, wenn besondere Umstände vorliegen (hier: Essensreste im Ofen) und der Mieter Reinigung ernsthaft und endgültig konkludent abgelehnt hat.

2. Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen halten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so daß der Mieter keinen Schadensersatz dafür schuldet.

 

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 26. Februar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 3b C 424/03 -, unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen, teilweise geändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 159,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 26. August 2003 sowie weitere 3,60 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits jeweils zur Hälfte.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Kläger ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg, im Übrigen hat sie keinen Erfolg.

Die Kläger haben gegen den Beklagten lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Rückgabe der Wohnung in nicht vertragsgemäßem Zustand i.H.v. 159,41 EUR gemäß § 281 Abs.1 BGB, weitergehende Ansprüche bestehen, soweit es die Hauptforderungen betrifft, demgegenüber nicht.

Die Kläger können Ersatz verlangen, allein wegen des aufgrund des Zustandes der Wohnung erforderlichen Reinigungsaufwandes in Höhe der aus dem Angebot der Firma ... mbH vom 27. Mai 2003 (Bl.29 ff. d.A.) anteilig geltend gemachten 159,41 EUR (Pos. 5.01; 180,00 EUR netto x 16% MWSt. = 208,80 EUR brutto abzgl. 49,39 EUR). Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter dem Vermieter die Wohnung besenrein, d.h. für den Beklagten nach den gemeinhin anerkannten Regeln der Hausmannskunst gereinigt zurückzugeben. Dies ist hier nicht geschehen, was anhand der vorliegenden Fotos (58 ff. d.A.) nicht streitig sein kann und auch gar nicht bestritten wurde. Besondere Bemerkung verdient allerdings die im Ofen zurückgelassene Pizza (Bl.66 d.A.). Ob die Kläger den Beklagten in dem Schreiben vom 29. Juli 2003 (Bl.12 ff. d.A.) besonders zur Reinigung unter Fristsetzung aufgefordert haben, kann dahinstehen, denn insoweit liegen jedenfalls die Voraussetzungen des § 281 Abs.2 BGB vor. Insbesondere die Entfernung zurückgelassener Essensreste dulden keinen Aufschub. Ferner kann es dem Beklagten nicht entgangen sein, dass sich die Wohnung in Bezug auf die Verunreinigungen nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Wenn er trotzdem den Besitz an der Wohnung mit Rückgabe der Schlüssel endgültig aufgibt, kann dies nur so verstanden werden, dass er eine Reinigung ernsthaft und endgültig ablehnt, womit zugleich der Verzug mit der Leistung gemäß § 286 Abs.2 Nr.3 BGB eingetreten ist.

Demgegenüber scheiden weitere Ersatzansprüche hinsichtlich der noch geltend gemachten Positionen 3.05, 4.01 und 5.01 aus dem Kostenangebot Nr.20020416 (Bl.29 ff. d.A.) aus.

Schadensersatz wegen der verschmutzten Gurtbänder i.H.v. 98,17 EUR (191,55 EUR netto x 16% MWSt. = 222,20 EUR abzgl. 124,03 EUR) kann nicht verlangt werden. Das Mietverhältnis besteht nach Angaben der Kläger seit November 1985. Soweit die Gurtbänder nach nunmehr knapp 20jähriger Mietzeit unansehnlich geworden sind, beruht dies auf der vertragsgemäßen Nutzung, wozu auch der Genuss von Tabakwaren in den Räumen gehört. Insbesondere stellen sich Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen noch als durch einen vertragsgemäßen Gebrauch bedingt dar (LG Köln WuM 2001, 467 ff.; LG Hamburg WuM 2001, 469; AG Nordhorn NZM 2001, 892; LG Karlsruhe WuM 2002, 50; LG Köln WuM 1998, 596; LG Saarbrücken WuM 1998, 689 f.).

Die Kläger können auch keinen Schadensersatz von 682,06 EUR brutto (587,98 EUR x 16% MWSt.) wegen der Lieferung und Montage einer Schiebescheibenanlage für ein Blumenfenster verlangen. Der Vortrag der Kläger zu dieser Schadensposition ist völlig unsubstantiiert. Schriftsätzlich findet sich hierzu nichts, außer der Hinweis auf das vorprozessuale Schreiben vom 29. Juli 2003 (Bl.12 ff. d.A.). Auf Seite 5, 2. Absatz von oben, findet sich der Hinweis, dass das Fenster baulich verändert worden sei (vierseitiger Kastenumbau), und dass die ursprünglich vorhandenen Schiebescheiben wieder zu montieren seien. Abges...

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