Kündigungsverzicht – Bei Gewerbe nicht auf vier Jahre beschränkt

Kündigungsausschluss

Sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch bei gewerblicher Vermietung kann vereinbart werden, dass der Mieter, der Vermieter oder auch beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z.B. wegen Eigenbedarfs, befürchten zu müssen. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird.

Strenge zeitliche Begrenzung

Dazu hat der BGH bereits mehrfach entschieden, dass bei Wohnungsmietverhältnissen ein formularmäßiger, also z.B. ein in einem Formularmietvertrag vorgedruckter Kündigungsverzicht, maximal 4 Jahre betragen darf. Bei Überschreitung des Zeitraums von 4 Jahren, z.B. weil eine Kündigung des Mieters erst "nach Ablauf von 4 Jahren" möglich sein soll, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam. Der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten mit der Folge, dass der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann (BGH, Urteile v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S. 346; v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10, WuM 2011 S. 35; v. 2.3.2011, VIII ZR 163/10).

Gilt nicht für Gewerbe

Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH nicht für Mietverhältnisse über gewerbliche Räume, also auch nicht für Räume, die zwar dem Wohnen (z.B. für Flüchtlinge) dienen, wegen der Anmietung durch Dritte (z.B. Stadt, Gemeinde) zum Zwecke der Weitervermietung aber als gewerbliche Räume gelten. Die Rechtsprechung zum Kündigungsausschluss im Wohnraummietrecht kann auf Verträge aus dem gewerblichen Mietrecht nicht übertragen werden. Hier ist z.B. auch eine formularmäßige Klausel wirksam, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird.

(BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, WuM 2019 S. 697)