Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 8 Vorzeitige Beendigung durch Mieter

Rz. 28

Nach bisheriger Rechtsauffassung war auch der Wohnraummieter an eine vereinbarte Mietzeit im Rahmen des § 564 Abs. 1 a. F. gebunden; das galt auch dann, wenn er bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel nicht rechtzeitig gekündigt hatte (§ 565a Abs. 1 a. F.). § 565 a. F. sagt zwar allgemein, dass bei einem Mietverhältnis über Räume die Kündigung unter Beachtung bestimmter Fristen zulässig ist. Das bezieht sich aber nicht auf Mietverhältnisse, die auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen sind. Ein Wohnraummieter hatte nur unter ganz eingeschränkten Voraussetzungen die Möglichkeit, vorzeitig aus derartigen Mietverhältnissen entlassen zu werden. Das war rechtsdogmatisch nur über § 242 (Verstoß des Vermieters gegen Treu und Glauben) zu begründen, selbst wenn der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter benannte. Der Vermieter war nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellte, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragte (OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.1981, 3 RE-Miet 2/81, ZMR 1981, 269; OLG Oldenburg, RE v. 19.2.1981, 5 UH 12/80, GE 1981, 930; OLG Zweibrücken, RE v. 11.7.1996, 3 W-RE 81/96, WuM 1998, 147). Ein Ausnahmefall konnte z. B. dann vorliegen, wenn ein älterer Mieter eine Wohnung nicht mehr bewohnen konnte, sondern hospitalisiert werden musste. Dasselbe konnte für einen Soldaten gelten, für den berufsbedingt ein Standortwechsel angeordnet wurde. Dieser Umstand, über den in der Öffentlichkeit oftmals Missverständnisse bestehen und angenommen wurde, der Schutz des sozialen Mietrechts bestehe nicht nur im Kündigungsschutz, sondern auch in der Möglichkeit, nach Stellung eines Nachmieters die Wohnung vorzeitig zu verlassen, war in einem RE des OLG Hamm bekräftigt worden (RE v. 22.8.1995, 30 RE-Miet 1/95, ZMR 1995, 525). Danach handelt der Vermieter einer Wohnung auch unter den seit 1990 herrschenden Wohnungsmarktbedingungen grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den vorzeitig räumenden Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragszeit auf Mietzahlung in Anspruch nimmt. Die Grundsätze des sozialen Mietrechts ließen sich im Rahmen der Ersatzmieterproblematik nicht zugunsten des Mieters fruchtbar machen. Den Mieter schütze das soziale Mietrecht im Hinblick auf unberechtigte Kündigungen. Ihm die vorzeitige Lösung aus dem Vertrag zu erleichtern, sei nicht der Wille des Gesetzgebers. Im Gegenteil lasse sich der Gedanke vertreten, dass der Mieter, gerade weil er schon gegen den Verlust der Wohnung besonders geschützt – und der Vermieter entsprechend belastet – sei, nun nicht gem. § 242 nochmals generell zu privilegieren sei, wenn er selbst aus dem Vertrag strebe.

Rz. 29

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform hat den Begriff der Mindestmietzeit, den es vom Gesetzestext bisher auch nicht gab, nicht aufgenommen. Er hat den einfachen Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 1 a. F. aufgegeben und unterscheidet nur noch zwischen Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit und Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit, Zeitmietvertrag. Letzterer kann nur unter den im § 575 normierten Voraussetzungen abgeschlossen werden. Die bisher übliche Vereinbarung einer sog. Mindestmietzeit fällt nicht darunter, es handelt sich vielmehr um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach § 542 Abs. 1. Für derartige Mietverhältnisse bestimmt § 573c die Kündigungsfristen für die Mietvertragsparteien, u. a. für den Mieter nach § 573c Abs. 1 Satz 1 spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Nach § 573c Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Daraus kann man schließen, dass bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit der Mieter jedenfalls innerhalb der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 kündigen darf, die Vereinbarung einer Mindestmietzeit unzulässig ist.

In § 557a Abs. 3 ist jedoch davon die Rede, dass das Kündigungsrecht des Mieters bei der Staffelmiete für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Diese Vorschrift bezieht sich auf Wohnraummietverhältnisse. Wenn der Gesetzgeber selbst eine Vereinbarung zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für einen bestimmten Zeitraum zulässt, muss das auch für die Vereinbarung einer sog. Mindestmietzeit gelten. Der Gesetzgeber sah das ebenfalls so, was sich allerdings nicht unmittelbar im Gesetzestext, sondern nur in der Regierungsbegründung niederschlägt. Dort wird zu § 575 ausgeführt, der bisherige einfache Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 1 a. F. mit Verlängerungsoption und Geltung der "Sozialklausel" entfalle zukünftig im Interesse der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit. Durch die Neuregelung herrsche anders als bisher zwischen Vermieter und Mieter von Beginn an Klarheit über die Dauer und den Ablauf der Mietzeit. Das sei der eigentliche Sinn und Zweck eines Zeitmietve...