Kündigungsausschlussvereinbarung bei Staffelmietvertrag

Leitsatz

1. Eine Formularklausel, wonach das "Kündigungsrecht" des Mieters für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen ist, muss dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen befristeten Kündigung beenden kann. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich.

2. Ein einseitiger Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist jedenfalls dann wirksam, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung getroffen wird.

Normenkette

BGB § 557a

Kommentar

In einem Wohnungsmietvertrag war folgende Formularklausel enthalten:

"Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist gemäß § 557a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Das Mietverhältnis wurde im Januar 2002 abgeschlossen. Der Mieter hat nach einer Mietzeit von ca. 15 Monaten gekündigt. Es war zu entscheiden, ob das Kündigungsrecht des Mieters aufgrund der Klausel wirksam ausgeschlossen wurde. Die Instanzgerichte haben dies verneint. Der BGH erachtet die Kündigungsausschlussklausel für wirksam. In der Entscheidung geht es um folgende Probleme:

1. Nach der Rechtsprechung des BGH kann das Recht beider Parteien zur ordentlichen befristeten Kündigung für die Dauer von längstens vier Jahren durch Formularvertrag ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03; Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04). Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung kann dagegen nicht ausgeschlossen werden. Ein umfassender Kündigungsausschluss verstößt gegen § 307 BGB; er hat die Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung zur Folge. In der Literatur wird hierzu die Ansicht vertreten, dass sich die Reichweite des Kündigungsausschlusses aus dem Wortlaut der Klausel ergeben muss (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801). Folgt man dieser Meinung, so wäre die streitgegenständliche Klausel unwirksam, weil von dem Begriff "Kündigungsrecht" sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung erfasst wird.

Der BGH führt aus, die Klausel werde "aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters" dahingehend verstanden, dass mit dem Begriff "Kündigungsrecht" nur das Recht zur ordentlichen Kündigung gemeint sei. Dieses Verständnis entspreche auch dem Sprachgebrauch des Gesetzes in § 557a Abs. 3 BGB. Dort ist bestimmt, dass das "Kündigungsrecht des Mieters" beim Abschluss einer Staffelmietvereinbarung für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Unter dem "Kündigungsrecht" sei zweifelsfrei nur die ordentliche Kündigung zu verstehen.

2. In dem Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 27/04) hat der BGH ausgeführt, dass ein durch Formularvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er für beide Seiten gilt. Nach der streitgegenständlichen Klausel ist lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Der Vermieter ist dagegen zur Kündigung berechtigt.

Der BGH vertritt die Meinung, dass ein derartiger Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird. Die Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB setze den einseitigen Kündigungsausschluss voraus. Die Frage, ob auch ohne Staffelmietregelung ein einseitiger Kündigungsausschluss vereinbart werden kann, hat der BGH offen gelassen.

3. Des Weiteren befasste sich der BGH mit der folgenden Klausel:

"Im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters ist der Vermieter berechtigt, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 Euro zu berechnen."

Der BGH führt aus, dass diese Klausel an § 309 Nr. 5 Buchstabe b BGB zu messen sei. Danach sind Schadenspauschalierungen unwirksam, wenn dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, dass kein Schaden oder nur ein geringerer Schaden als die Pauschale entstanden sei. Da die Klausel keinen derartigen Zusatz enthielt, lag ein Verstoß gegen § 309 Nr. 5 Buchstabe b BGB vor.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97