Um einen wirksamen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, müssen Mieter und Vermieter die folgenden Grundsätze beachten:
2.2.1 Geltung für beide Vertragsteile
Der Kündigungsausschluss muss für beide Vertragsteile gelten. Ein Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, ist unwirksam.[1]
Ausnahme bei Staffelmietvereinbarung
Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des BGH, wenn der Kündigungsausschluss in Verbindung mit einer Staffelmiete vereinbart wird.[2]
Die Dauer des Kündigungsausschlusses darf für den Mieter nicht länger sein als für den Vermieter.[3] Die umgekehrte Vertragsgestaltung (längere Vertragsbindung des Vermieters, kürzere des Mieters) ist möglich.
2.2.2 Nur die ordentliche Kündigung darf ausgeschlossen werden
Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden. Eine Vereinbarung, wonach "das Kündigungsrecht" insgesamt ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist. Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.[1]
2.2.3 Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen
Die Kündigungsausschlussvereinbarung muss – falls sie über eine längere Zeit als ein Jahr gelten soll – schriftlich getroffen werden.[1] Wird der Kündigungsausschluss auf einer gesonderten Urkunde getroffen, so muss diese grundsätzlich fest mit dem Mietvertrag verbunden werden.
2.2.4 Überraschende Klauseln sind unwirksam
Enthält der Mietvertrag Bestimmungen über die Vertragsdauer, so muss der Kündigungsausschluss dort vereinbart werden. Die Ausschlussvereinbarung darf sich nicht an versteckter Stelle befinden; anderenfalls verstößt sie als überraschende Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB.[1]
2.2.5 Die Dauer der mietvertraglichen Bindung
Nach der gesetzlichen Regelung in § 544 BGB sind Mietverträge jedenfalls nach Ablauf von 30 Jahren kündbar. Eine solch lange Bindung kann allerdings nicht durch Formularvertrag vereinbart werden.
Nach der Rechtsprechung des BGH[1] darf das Kündigungsrecht des Mieters in der Regel höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Wird dieser Zeitraum überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.[2] Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (jetzt außer Kraft) vertretene gegenteilige Rechtsauffassung[3] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.[4]
Unwirksame Ausschlussvereinbarung
Die Ausschlussvereinbarung muss so gestaltet werden, dass der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen kann. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
2.2.6 Zulässige Klauseln eines Kündigungsausschlusses
Folgende Vertragsgestaltungen stehen zur Wahl, um eine wirksame Vereinbarung zu treffen:
2.2.6.1 Der wechselseitige Kündigungsverzicht
Formulierungsvorschlag
Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.
2.2.6.2 Der Mietvertrag mit Verlängerungsklausel
Formulierungsvorschlag
Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich sodann auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht gekündigt wird. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf des 4. Vertragsjahres zulässig.
Unzulässige Klausel
Die Klausel "Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 4 Jahren abgeschlossen. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls es nicht gekündigt wird [...]" ist unzulässig. Die Regelung des Satzes 2 verstößt gegen § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Entfällt die Verlängerungsklausel, so verbleibt nach Satz 1 des Vertrags ein befristetes Mietverhältnis, auf das § 575 Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Der Mietvertrag gilt danach als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
In allen Fällen ist zu beachten:
Die Möglichkeiten des Mieters, sich in bestimmten...
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