Kündigung durch den Mieter / 2.2.6 Vorzeitige Kündigung bei baulichen Maßnahmen des Vermieters (§ 555e Abs. 1 BGB)

Modernisierungsabsichten hat der Vermieter seinem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn anzukündigen.^[1] Der Mieter hat diese Maßnahmen dann zu dulden^[2], wenn er keine Härtegründe einzuwenden hat. Er kann aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen. Damit kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.^[3]

Praxis-Beispiel

Kündigungsfrist des Mieters

Geht das Ankündigungsschreiben im Juli dem Mieter zu, kann er bis Ende August überlegen, ob er kündigt. Dann muss dem Vermieter die Kündigung noch im August zugehen, damit der Mieter bis zum 30.9. ausziehen kann.

Bagatellmaßnahmen

Die Ankündigung und das Kündigungsrecht besteht nicht bei sog. Bagatellmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Dies ist bei Außenarbeiten (Dach, Fassade) und einer Mieterhöhung nicht über 5 % der Fall.^[4] Dagegen liegt keine Bagatellmaßnahme mehr vor, wenn die angekündigte Mieterhöhung aufgrund der Außenarbeiten, die zum Zweck der Energieeinsparung durchgeführt werden, 16,88 % beträgt.^[5] Hat der Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung (hier: Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringen einer Wärmedämmung), die zu einer Mieterhöhung von mehr als 50 % führen würde, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter, der schon ein neues Mietverhältnis eingegangen ist, auf eine Verzögerung der geplanten Arbeiten hinzuweisen. Dabei ist ein arglistiges Vortäuschen von Modernisierungsmaßnahmen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, nicht bereits dann anzunehmen, wenn ein Teil der Arbeiten ausgeführt wurde und im Übrigen der Vermieter darlegt, dass witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses die anderen Arbeiten verzögert wurden. Unerheblich ist, ob inzwischen die Planung für diese Arbeiten aufgegeben wurde.^[6] Daher kann der Mieter in diesem Fall keinen Schadensersatz für Folgekosten (z. B. Maklerkosten) nach seiner Sonderkündigung verlangen.

[1] § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] § 555d Abs. 1 BGB.

[3] § 555e Abs. 1 BGB.

[4] LG Köln, Urteil v. 5.10.2004, 5 O 200/04, NZM 2005 S. 741.

[5] LG Köln, Urteil v. 28.10.2004, 2 O 113/04, NZM 2005 S. 742.

[6] BGH, Beschluss v. 30.5.2017, VIII ZR 199/16, GE 2017 S. 885.