LG Köln Urteil vom 28.10.2004 - 2 O 113/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen

Orientierungssatz

Ein Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen steht dem Gewerberaummieter auch dann zu, wenn die betr. Maßnahmen nur den Außenbereich des Gebäudes betreffen (z.B. Dach und/oder Fassade) und sich als Maßnahmen zur Energieeinsparung darstellen, i.e. die Mieträume selbst nicht unmittelbar betreffen. Eine das Sonderkündigungsrecht ausschließende Bagatellmaßnahme ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn die angekündigte Mieterhöhung 16,88% beträgt.

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 28.04.2005; Aktenzeichen 2 StR 87/05)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, daß das Mietverhältnis der Parteien bezüglich der Räume im 4. OG des Hauses ..., ... Köln zum 31.05.2004 beendet ist.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um das Fortbestehen bzw. die Beendigung eines Mietverhältnisses.

Die Beklagten schlossen unter dem 20.06.2001 mit der Klägerin, vertreten durch die J GmbH & Co. Management GmbH, einen Mietvertrag über Gewerberäume im 4. OG des Hauses F-Platz 14-16, 50668 Köln für den Zeitraum 01.01.2002 bis 31.12.2006 (Bl. 4 ff) zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 4.840,00 DM (2.474,65 €) zzgl. Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen und Mehrwertsteuer. Wegen der weiteren diesbezüglichen Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung des Mietvertrages (Bl. 4 ff. d.A.) Bezug genommen. Dieser Vertrag erfolgte im Anschluß an einen vorherigen Vertrag, da das Mietverhältnis bereits seit 1972 bestand.

Im Verlaufe des Jahres 2003 und auch Anfang 2004 zahlten die Beklagten an die Klägerin nur eine geminderte Miete, wobei die dem zugrunde liegenden Umstände zwischen den Parteien streitig sind.

Die Beklagten baten mit Schreiben vom 06.01.2004 um grundsätzliche Zustimmung zur Untervermietung eines Teiles der Mieträume. Die Hausverwaltung erklärte sodann mit Schreiben vom 16.01.2004 eine grundsätzliche Zustimmung, allerdings nur unter 3 Bedingungen: Ausgleich des Mietkontos, Benennung und Tätigkeitsbereich des Untermieters und eine wirksame stille Abtretung der Forderungen der Beklagten gegen den Untermieter.

Daraufhin kündigten die Beklagten mit Schreiben v. 22.01.2004, welches an die Klägerin, vertreten durch die Fa. J GmbH & Co. Management GmbH gerichtet war, das Mietverhältnis zum 30.09.04 mit der Begründung, daß die Zustimmung unter Bedingungen einer Versagung gleichkomme und Ihnen somit das Sonderkündigungsrecht des § 540 BGB zustehe.

Diese Kündigung wies die Klägerin mit Schreiben ihrer jetzigen Prozeßbevollmächtigten vom 30.01.2004 mit der Begründung zurück, daß zum einen keine Versagung einer Erlaubnis vorliege und zum anderen auch die Vorschrift des § 540 BGB nicht eingreife.

Mit Schreiben vom 27.03.2004 kündigte die Fa. J GmbH & Co. Management GmbH den Beklagten Modernisierungsmaßnahmen für den Zeitraum von ca. 3 Monaten mit Beginn am 05.07.2004 und eine hierdurch bedingte Mieterhöhung von 417,73 € netto monatlich an. Wegen der weiteren diesbezüglichen Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung des Schreibens (Bl. 174-178 ff. d.A.) verwiesen.

Die Beklagten kündigten daraufhin mit einem an die Klägerin, vertreten durch die Fa. J GmbH & Co. Management GmbH, gerichteten Schriftsatz vom 16.04.2004 das Mietverhältnis unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht des § 554 BGB zum 31.05.2004. Auf Bl. 179-180 d.A. wird insoweit Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Ansicht, daß das Mietverhältnis ungekündigt fortbestehe.

Die Kündigung vom 22.01.2004 sei unwirksam, da kein Kündigungsrecht nach § 540 BGB wegen Versagung der Untermiete bestehe, da die gestellten Bedingungen zulässig seien. Insbesondere seien Minderungs-, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte durch den Mietvertrag wirksam ausgeschlossen. Darüber hinaus seien die Beeinträchtigungen auch stark übertrieben dargestellt.

Auch die Kündigung vom 16.04.2004 führe nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Ein Sonderkündigungsrecht nach § 554 BGB stehe den Beklagten schon deshalb nicht zu, da dieses schon bereits konkludent durch den Mietvertrag ausgeschlossen sei.

Ferner trägt die Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz vom 29.09.2004 vor, diese Kündigung sei auch schon formal unwirksam, da die Hausverwaltervollmacht der Fa. J GmbH & Co. Management GmbH die Entgegennahme von Kündigungen nicht beinhalte und der Umfang der Vollmacht den Beklagten anläßlich zuvor geführter Korrespondenz hinreichend bekannt gewesen sei. Daher sei die Kündigung auch mit Schriftsatz der Fa. T vom 05.05.2004 mit Hinweis auf die fehlende Bevollmächtigung zurückgewiesen worden.

Darüber hinaus scheide ein Sonderkündigungsrecht aus, da die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht kumulativ vorlägen, da die Maßnahmen nur zu einer unerheblichen Einwirkung a...