WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Dritt ... / 4.2 Bauliche Maßnahmen

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das WEMoG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als bauliche Veränderungen in § 20 WEG n. F. gleichermaßen geregelt.^[1] Auch nach bislang noch geltender Rechtslage handelt es sich bei Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 22 Abs. 2 WEG a. F. um Maßnahmen der baulichen Veränderung, die jedoch mittels eines bestimmten Quorums beschlossen werden können, ohne dass es auf die Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG a. F. ankommt.

Ankündigung

Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG n. F. sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Maßgeblich werden auch hier die mietrechtlichen Vorschriften sein, nämlich die der §§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2 bis 4 und 555d Abs. 2 bis 5 BGB. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit verbunden ist.^[2] Wie im Fall der Erhaltungsmaßnahmen, ist auch bei solchen der baulichen Veränderung die Ankündigung Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme.

Bezüglich der Ankündigung der baulichen Veränderung gelten also zunächst dieselben Voraussetzungen, wie bei der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen.^[3]

Bei Ankündigung einer baulichen Maßnahme ist die Textform zu beachten!

Gegenüber der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist eine Besonderheit zu beachten: Gemäß § 15 Nr. 2 WEG n. F. muss die Ankündigung in Textform erfolgen. Dies gilt bei der Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen nicht, die dort auch formlos erfolgen kann.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer baulichen Maßnahme sind dem Nutzer weitere Informationen zu erteilen. Zunächst einmal soll er gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555c Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Nutzers dann nicht, wenn die Baumaßnahme für den Nutzer, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Wohnungseigentümers bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch anderer Nutzer in dem Gebäude sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Nutzer kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Nutzer dem bauwilligen Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat eine Maßnahme der energetischen Modernisierung beschlossen, die auch Auswirkungen auf die von dem Dritten genutzte Sondereigentumseinheit hat. Dem Nutzer geht das Ankündigungsschreiben am 18. August zu. Härtegründe hat er bis spätestens 30. September in Textform gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also dem Verwalter, geltend zu machen.

Für Fristlauf ist Hinweis in Ankündigung maßgeblich

Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht, also sowohl Art, Umfang, voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme mitgeteilt wurden. Wurde der Nutzer in der Ankündigung der Baumaßnahme nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, bedarf die Mitteilung des Nutzers nicht der Form und Frist des § 555d Abs. 3 BGB.

Vermieteter Wohnraum

Betrifft eine Baumaßnahme vermieteten Wohnraum, muss die Ankündigung gegenüber einem Mieter keine Angabe zu einer etwaigen Mieterhöhung enthalten. Denn eine Mieterhöhung betrifft nur das Verhältnis zwischen dem vermietenden Wohnungseigentümer und dem Mieter.^[4] Ob der vermietende Wohnungseigentümer nach Durchführung einer Baumaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Recht hat, nach § 559 BGB die Miete zu erhöhen, bestimmt sich allein nach den einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften. Entsprechendes gilt dann auch für die Frage, ob der vermietende Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter die Pflicht zur ordnungsgemäßen Ankündigung der Baumaßnahme erfüllt hat. Diesbezügliche Versäumnisse des vermietenden Wohnungseigentümers berühr...