Kinne/Schach/Bieber, BGB § 576 Fristen der ordentlichen ... / 2.2 Unbefristete Mietverhältnisse

Rz. 11

Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 gelten nur für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, was sich daraus ergibt, dass § 576 die ordentlichen Kündigungsfristen modifiziert, die nur bei solchen Mietverhältnissen gelten, ebenso wie die in § 576a in Bezug genommene Sozialklausel. § 576 gilt nicht für befristete Mietverhältnisse (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 1). Die Vereinbarung einer Befristung bedeutet, dass das befristete Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Frist durch ordentliche Kündigung beendet werden kann; § 576 greift daher auch dann nicht ein, wenn das Dienst-/Arbeitsverhältnis bereits vor Ablauf der Befristung endet. Auf Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit mit wirksamen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters und/oder des Mieters für vier Jahre (vgl. dazu BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 294/03, GE 2004, 1165; BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, GE 2005, 606; BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152) dürfte § 576 anwendbar sein (a. A. Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 1).

Zu den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen gehören auch diejenigen mit Verlängerungsklausel und auflösend bedingte Mietverträge (LG Aachen, WuM 1985, 149), soweit sie vor dem 1.9.2001 zulässig waren. Auch die früheren auflösend befristeten Mietverträge gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ferner gilt das Sonderkündigungsrecht auch für diejenigen Mietverträge über Werkdienstwohnungen, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, wenn eine als erforderlich vereinbarte Kündigung unterblieben ist und sich deshalb das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert hat. §§ 576 und 576b gelten dagegen nicht, wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen ist und eine Verlängerung nicht oder nur auf unbestimmte Zeit eintritt.

Achtung

Unwirksame Bedingung

Eine Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis vom Bestand des Dienstverhältnisses abhängig sein soll (z.B. "Das Mietverhältnis endet mit dem Arbeitsverhältnis") ist allerdings als auflösende Bedingung unwirksam (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 191/18, GE 2021, 114).