Rz. 3
§ 566b betrifft vornehmlich den Schutz des Erwerbers in Bezug auf Verfügungen des Vermieters, die sich auf einen Zeitraum erstrecken, für den der Erwerber (schon) Mietansprüche hat.
Was gehört zur Miete?
Zur Miete i. d. S. gehören auch die vereinbarten Vorauszahlungen auf abzurechnende Betriebskosten, nicht dagegen Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a fallen ebenso wenig unter § 566b wie Nebenforderungen (Bürgschaft, Zinsen usw.).
Unter Vorausverfügungen sind Abtretungen, Aufrechnungen, Änderungen des Mietanspruchs (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.6.1994, 10 U 184/93) zu verstehen, die zum (völligen oder teilweisen) Erlöschen der Mietforderung führen. Allerdings muss es sich um einseitige Verfügungen des Vermieters handeln; Rechtsgeschäfte über die Miete zwischen Vermieter und Mieter fallen nicht unter § 566b. Ob der Veräußerer und der Dritte, der eine Vorausverfügung (etwa eine Abtretung) mit dem Veräußerer vereinbart hat, Kenntnis davon haben oder voraussehen können müss, dass es sich um eine Vorausverfügung, also um eine in die Eigentumszeit des Erwerbers fallende Einwirkung auf die Miete handelt, ist unerheblich. Nach § 566b Abs. 2 würde nur die Kenntnis des Erwerbers Einfluss auf die Wirksamkeit der Vorauszahlung haben.
Der Schutz des Mieters vor einer Doppelzahlung ist in § 566c geregelt.
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