Kinne/Schach/Bieber, BGB § 565 Gewerbliche Weitervermietung / 7 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 15

Jede zum Nachteil des Untermieters (= Dritten) abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 565 Abs. 3). Weder kann der (Haupt-)Vermieter mit dem Zwischenmieter noch kann dieser mit dem Untermieter (= Dritten) vereinbaren, dass im Fall der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses der (Haupt-)Vermieter nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis eintritt, noch dass bei Abschluss eines neuen Zwischenmietvertrags der neue Zwischenmieter nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis eintritt. Auf eine Vereinbarung, dass der Untermietvertrag auflösend bedingt sein soll durch den Bestand des Hauptmietvertrages, kann sich nur der Vermieter nicht berufen (§ 572 Abs. 2), der Untermieter (= Dritter) aber sehr wohl (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 41).

Von den Mieterschutzvorschriften abweichende Vereinbarungen sind unzulässig. Daher kann weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden, dass der neu in das Mietverhältnis eintretende Hauptvermieter die Kaution zurückzahlen muss, noch dass dieser auch dann die Kaution zurückzahlen muss, wenn sie von dem neu eingetretenen Zwischenmieter nicht erlangt werden kann. Weder kann die Wirksamkeit der Vorausverfügung des über die Miete verfügenden Zwischenmieters – soweit sie im Rahmen des § 566b wirksam ist – abbedungen werden noch die Möglichkeit der Aufrechnung gegen die Mietforderungen des in den Vertrag neu eingetretenen Hauptvermieters, soweit sie nach § 566d möglich ist. Auch die Wirksamkeit früherer Mietzahlungen im Rahmen des § 566e kann nicht zum Nachteil des Untermieters abbedungen werden.

Rz. 16

Wirksam sind dagegen Vereinbarungen zugunsten des Mieters. Daher kann die vollständige Vertragsübernahme – also rückwirkend auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages – seitens des neuen Vertragspartners ebenso vereinbart werden wie, dass bei Beendigung des Zwischenmietverhältnisses das Mietverhältnis des Untermieters direkt mit dem (Haupt-)Vermieter fortgesetzt wird. Schließt dann der Hauptvermieter mit einem neuen gewerblichen Zwischenvermieter einen Mietvertrag, bleibt das kraft vertraglicher Vereinbarung auf den Hauptvermieter übergegangene Mietverhältnis mit dem Untermieter davon unberührt. Wirksam sind auch anlässlich des Eintritts des (Haupt-)Vermieters mit dem (früheren) Untermieter getroffene Vereinbarungen.