Kinne/Schach/Bieber, BGB § 565 Gewerbliche Weitervermietung / 5 Wirkungen des Vertragseintritts

Rz. 9

Der (Haupt-)Vermieter oder neue Zwischenmieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis mit dem Untermieter (= Dritten) ein.

Ist mit der Wohnung zugleich eine auf dem Gelände liegende Garage von dem (Zwischen-)Vermieter an den Mieter vermietet worden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 179/05, GE 2007, 290; weitergehend AG Gelsenkirchen, Urteil v. 11.3.2011, 14 C 12/11, WuM 2012, 196 = ZMR 2012, 450 und AG Fürstenfeldbruck, Urteil v. 19.2.2009, 2 C 907/08, NZM 2010, 239: u. U. auch bei zeitlich späteren Abschluss des Garagenmietverhältnisses), ohne dass gesonderte Kündigungsfristen dafür vereinbart worden sind, so tritt der (Haupt-)Vermieter in das Mietverhältnis mit ein (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 31).

Gehört dem Mieter die Garage und veräußert er sie, tritt der Erwerber zunächst in den Mietvertrag des Zwischenmieters mit dem Dritten ein und – nach Ende des Zwischenmietvertrages – der Vermieter zusammen mit dem Erwerber der Garage.

Aanders ist es, wenn Wohnung und Garage auf verschiedenen Grundstücken liegen oder mehrere Vertragsformulare – insbesondere mit unterschiedlichen Kündigungsfristen – verwendet worden sind. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; BGH, Beschluss v. 11.3.2014, VIII ZR 374/13, MietPrax-AK, § 535 BGB Rn. 61; BGH, Beschluss v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013, 1650; BGH, Beschluss v. 3.9.2013, VIII ZR 165/13, GE 2013, 1454; BGH, Beschluss v. 4.6.2013, VIII ZR 422/12, ZMR 2014, 108). Dasselbe gilt bei unterschiedlichen Kündigungsfristen beider Verträge (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10, GE 2012, 58). Sind Wohnung und Garage aufgrund von jeweils selbständigen Verträgen vermietet, so tritt der Vermieter bei Ende der Zwischenmiete über die Wohnung nur in das Wohnungsmietverhältnis ein (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 31); der selbständige Garagenmietvertrag mit dem (Zwischen-)Vermieter bleibt bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 9).

Über Betriebskosten für den bereits vor Eintritt des Hauptvermieters abgelaufenen Abrechnungszeitraum muss der frühere Vertragspartner abrechnen. Über die Betriebskosten desjenigen Abrechnungszeitraums, in dem der Hauptvermieter in das Mietverhältnis eingetreten ist, muss der eingetretene Vertragspartner auch dann abrechnen und ein etwaiges Guthaben auszahlen, wenn der Untermieter (= Dritter) die Vorschüsse noch an den früheren Zwischenvermieter gezahlt hat.

Praxis-Beispiel

Der Hauptvermieter tritt am 1.5.2022 während der vom 1.1. – 31.12.2022 laufenden Abrechnungsperiode ein, für die der Untermieter die bis zum 1.5.2022 fälligen Betriebskostenvorschüsse noch an den früheren Zwischenmieter gezahlt hatte. Der eintretende Hauptvermieter muss über die Abrechnungsperiode 2022 abrechnen und ein sich daraus ergebendes Guthaben aus der Abrechnung vom 1.6.2023 über die Abrechnungsperiode für 2022 dem Untermieter auszahlen.

Der Untermieter (= Dritte) kann aber auch noch nach Beendigung des (Zwischen-)Mietverhältnisses die Betriebskostenvorauszahlungen für die Zeit vor Vertrageintritt des Hauptvermieters gegenüber dem in das Mietverhältnis eingetretenen (Haupt-)Vermieter zurückhalten, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist und der (Zwischen-)Mieter noch nicht abgerechnet hat; denn infolge des Ablaufs der Abrechnungsfrist sind die Vorauszahlungen nicht mehr fällig (vgl. dazu näher § 556 Rn. 83).

Der eingetretene Hauptvermieter kann vom früheren Zwischenvermieter Herausgabe der Abrechnungsunterlagen und der in diesem Abrechnungszeitraum gezahlten Vorschüsse verlangen.

Rz. 10

Hat der Untermieter die Kaution noch nicht an den Zwischenmieter geleistet, kann der in den Mietvertrag eintretende (Haupt-)Vermieter oder der neue Zwischenmieter Zahlung der Kaution verlangen (analog § 401). Hat der Untermieter die Kaution bereits geleistet, so tritt der neue Vertragspartner ebenfalls in die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der neue eintretende Vertragspartner kann auch Wiederauffüllung der Kaution verlangen, wenn der frühere (Zwischen-)Mieter die Kaution wegen eigener in Zeitpunk des Vertragseintritts fälliger Ansprüche bereits in Anspruch genommen hatte. Der eingetretene neue Vertragspartner haftet dem Untermieter auf Rückzahlung der bereits geleisteten Kaution, ohne dass der neue Vertragspartner einwenden kann, dass ihm die bereits gezahlte Kaution noch nicht (vom früheren Zwischenmieter oder danach vom (Haupt-)Vermieter ausgehändigt worden ist. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution kann auch dann gegen den neuen Vertragspartner geltend gemacht werden, wenn sich dieser nicht zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet hatte (LG München, NZM 1998, 329). Denn gem. § 565 Abs. 2 gilt § 566a entsprechend mit der Folge, dass der Untermieter (= Dritte) von dem neuen Vertragspartner Rück...