Rz. 63
Die Ermäßigung der ausgewiesenen Betriebskostenpauschale – nicht nur die Ermäßigung der Betriebskosten – ist den Mietern unverzüglich mitzuteilen.
Textform
Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). Sie muss einen bestimmten Herabsetzungbetrag sowie den Wirkungszeitpunkt angeben; fehlen hierzu konkrete Angaben, wird die Auslegung regelmäßig eine Wirkung zum nächsten Zahlungstermin ergeben (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 43).
Sie erfolgt mithin nicht automatisch, sondern bedarf einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung des Vermieters an den Mieter. Die Erklärung bedarf der Textform ("entsprechend"). In der Erklärung muss ein bestimmter Betrag enthalten sein, um den sich die Betriebskostenpauschale ermäßigt.
Rz. 64
Eine Begründung, welche Betriebskosten sich ab welchem Zeitpunkt um welchen Betrag ermäßigt haben, ist nicht erforderlich. Der Mieter hat zudem einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, Art, Umfang oder Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung genauer zu erfahren, wenn Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt vorliegen.
Rz. 65
Der Vermieter muss die Betriebskostenpauschale unverzüglich ermäßigen, d. h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121). Maßgebend ist der Zeitpunkt der positiven Kenntnis des Vermieters bei der Ermäßigung der Betriebskosten. Eine Frist ist nicht normiert. Die Pflicht zur Ermäßigung ist zeitlich unbegrenzt und wirkt auch zurück (LG Mannheim,, NZM 1999, 365). Eine Begrenzung der Ermäßigung auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 Satz 2) ist ebenfalls nicht normiert.
Rz. 66
Die Miete ist entsprechend herabzusetzen. Die Herabsetzung muss daher ebenso wie die Erhöhung erfolgen. Die Berechnung erfolgt durch Vergleich des in der letzten Erhöhung enthaltenen Betriebskostensaldos mit dem infolge der Verringerung der Betriebskosten herabgesetzten Saldo. Dabei ist derselbe Umlagemaßstab (Verteilungsschlüssel) zugrunde zu legen.
Die Herabsetzung wird wirksam mit Zugang der Ermäßigungserklärung des Vermieters und ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 271/10, GE 2011, 881).
Rz. 67
Die Verpflichtung des Vermieters, bei Ermäßigung der Betriebskosten die Betriebskostenpauschale unverzüglichen zu ermäßigen, kann zum Nachteil des Mieters weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 560 Abs. 6).
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