Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 8 Wirkung der Erhöhung

8.1 Zukünftige Mieterhöhungen

Rz. 55

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht sich die Miete erst mit Beginn des übernächsten Kalendermonats. Da insoweit immer auf einen bestimmten Zeitpunkt der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung abgestellt wird, handelt es sich nicht um eine Frist i. S. d. §§ 187 ff., sodass die Erhöhungserklärung unabhängig von ihrem Zugang an Samstagen, Sonn- und Feiertagen zu einer Änderung des Wirksamkeitszeitpunkts zum Ersten des übernächsten Monats führt. Stets kommt es auf den Zugang der Erhöhungserklärung bei dem Mieter – bei mehreren Mietern auf den Zugang bei dem "letzten" Mieter – an, nicht auf den Zeitpunkt der Erstellung der Erhöhungserklärung durch den Vermieter. Die Vereinbarung, dass die Betriebskostenpauschale sich bereits dann erhöht, wenn sich eine Betriebskostenart oder der Saldo der Betriebskosten erhöht, ist gemäß § 560 Abs. 6 unwirksam (OLG Celle, WuM 1990, 103 (108); OLG Frankfurt/Main, WuM 1992, 57 (62); LG Berlin, GE 1996, 1247). Der frühere Zeitpunkt der Entstehung der höheren Betriebskosten ist nicht maßgebend. Die Umlage der erhöhten Betriebskosten braucht sich nicht unmittelbar an jede Steigerung des Betriebskostensaldos anzuschließen, sondern kann auch in mehrjährigen Abständen erfolgen (LG Berlin, GE 1999, 111). Die Erhöhung ist nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, wohl aber durch § 5 WiStG und § 291 StGB. Der Vermieter darf jedoch mit der Erhöhung die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreiten, wenn er darlegt – und gegebenenfalls auch beweist –, dass die gesamte Miete (einschließlich des Erhöhungsbetrages) erforderlich ist, um seine laufenden Aufwendungen zu decken (OLG Karlsruhe, WuM 1983, 314).

Rz. 56

Fällig wird der Erhöhungsbetrag erst mit der Fälligkeit der Miete des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 3.2.3). Ist vertraglich vereinbart, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zu zahlen ist, wird der Erhöhungsbetrag ebenfalls mit Ablauf dieses Tages fällig. Fehlt eine mietvertragliche Regelung, gilt die gesetzliche Regelung des § 556b Abs. 1 (ZAP-Praxiskommentar/Both, § 560 Rn. 13; Lammel, § 560 Rn. 23; Geldmacher, a. a. O.) mit demselben Ergebnis.

Wenn der Mieter die erhöhte Umlage nicht zum Fälligkeitszeitpunkt zahlt, kommt er in Verzug, weil er diese mit der Miete spätestens bis zum dritten Werktag des übernächsten Monats schuldet, also zu einem bestimmten Kalendertag (§ 286 Abs. 2 Nr. 1). Kommt der Mieter mit der Umlage in einen kündigungsbegründenden Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, kann der Vermieter fristlos kündigen.

8.2 Rückwirkende Erhöhung

Rz. 57

Ausnahmsweise kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Betriebskosten umlegen (§ 560 Abs. 2 Satz 2). Voraussetzung dafür ist, dass die Erhöhung auf einer gegenüber der bisherigen Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nachträglich eingetretenen Betriebskostenbelastung des Vermieters beruht, mit der er nicht zu rechnen brauchte (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 31). Diese Betriebskostenerhöhung muss rückwirkend eingetreten sein, d. h. sich auf einen Zeitraum vor der Kenntnis des Vermieters von der Belastung erstrecken. Auch insoweit ist entscheidend, ob durch diese rückwirkende Betriebskostenerhöhung sich der Saldo der Betriebskosten gegenüber demjenigen Jahr, für das die Erhöhungserklärung wegen der aktuell erhöhten Betriebskosten bereits abgegeben worden ist, erhöht hat. Entscheidend ist die positive Kenntnis des Vermieters von einer Erhöhung des Gesamtbetrages der Betriebskosten (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 105), nicht seine fahrlässige Unkenntnis ("kennen müssen"). Maßgebend ist insoweit der Zugang des Bescheides bei dem Vermieter, aus welcher sich der Umfang der ihn treffenden rückwirkenden Mehrbelastung ergibt (z. B. Grundsteuerbescheid); falls der Vermieter gegen diesen Bescheid Widerspruch einlegt, ist der Zugang des Widerspruchsbescheids oder des Urteils maßgebend, durch den die Erhöhung endgültig festgelegt worden ist (LG München I, DWW 1978, 99).

Der Vermieter muss in der Erhöhungserklärung die Rückwirkung der Belastung stichwortartig erläutern; ferner muss er – wie in der sonstigen Erhöhungserklärung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 – den Saldo der bisherigen Betriebskosten demjenigen Saldo der Betriebskosten gegenüberstellen, der sich infolge der rückwirkenden Betriebskostenerhöhung erhöht hat. Lediglich wenn sich aus der Erhöhungserklärung ergibt, dass diese Erhöhung rückwirkend eingetreten ist, kann die rückwirkende Erhöhung nachträglich umgelegt werden.

Rz. 58

Weitere Voraussetzung ist, dass die auf die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten gestützte Erhöhungserklärung innerhalb einer Frist ...