Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 11.10.1976; Aktenzeichen 21 C 837/76) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 11.10.1976 aufgehoben.
II. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Klägerin DM 713.80 nebst 4 % Zinsen hieraus seit 1.1.1976 zu bezahlen.
III. Die Kosten des Verfahrens haben die Beklagten samtverbindlich zu tragen.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 2.11.1971 die Wohnung im 1. Stock links in dem Anwesen in München, …, zu einem monatlichen Mietzins von 385,– DM zuzüglich 35,– DM Nebenkostenpauschale. Zur Zeit des Vertragsschlusses stand das Anwesen im Eigentum der Vermieterin Gertrud Mens. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der damaligen Vermieterin.
Der Mietvertrag wurde auf die Dauer von 3 Jahren geschlossen, und zwar vom 1. Mai 1972 bis zum 30. April 1975. Es wurde ferner vereinbart, daß sich das Mietverhältnis jeweils um 12 Monate verlängert, falls es nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vor Ablauf Bekündigt wird.
In § 4 Ziff. 2 wurde vereinbart, daß, venn durch Erhöhung oder Neueinzührung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, der Mieter verpflichtet ist, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.
Ab 1.1.1974 wurde der für das Anwesen zu zahlende Grundsteuerbetrag erhöht. Am 21.5.1974 ging der Klägerin der Grundsteuerbescheid für das Fehlenderjahr 1974, am 10.12.1974 der Grundsteuerbescheid für das Jahr 1975 zu. Auf Widerspruch der Klägerin erging am 2.10.1975 ein neuer Grundsteuermeßbescheid, durch den der frühere Bescheid berichtigt wurde und der Grundsteuermeßbetrag zum 1.1.197 auf 1.712.90 DM festgesetzt wurde.
Mit Schreiben vom 26.11.1975 teilte die Klägerin den Beklagten die Erhöhung der Grundsteuer mit. Sie forderte unter Fristsetzung bis zum 31.12.1975 rückwirkend für 1974 und 1975 Erhöhungsbeträge von -28.20 DM und 431.60 DM.
Mit der Klage hat die Klägerin Zahlungsmesser Erhöhungsbeträge für 1974 und 1975 nach Abzug ehrer Gegenforderung in Höhe von 196,– DM verlangt.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 713,80 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit 1.1.1976 zu verurteilen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, daß die Klägerin rückwirkend die Erhöhungsbeträge für 1974 und 1975 nicht verlangen könne, da die 3-Monats-Frist des § 4 Abs. 3 MHG nicht eingehalten sei.
Mit Endurteil vom 11.10.1976 hat das Amtsgericht München die Klage abgewiesen. In den Gründen führt es aus, eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenumlage für die Jahre 1974 und 1975 sei nicht möglich, da die Klägerin ihre Erklärung nicht innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung abgegeben habe. Bereits mit Empfang der Bescheide vom 21.5.1974 und 10.12.1974 habe die Klägerin Kenntnis von der Erhöhung erlangt. Auf den Umstand, daß gegen diese Bescheide Rechtsmittel eingelegt wurde, komme es nicht an.
Gegen dieses Endurteil, das am 22.10.1976 zugestellt wurde, legte die Klägerin am 22.11.1976 Berufung ein, die sie mit dem gleichen Schriftsatz begründete.
Die Klägerin ist der Ansicht, daß sich aus dem Mietvertrag eine Verpflichtung der Beklagten ergebe, den Grundsteuerbetrag, soweit er umlagefähig ist, ab Erhöhung zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
das Endurteil des Amtsgerichts München vom 11.10.1976 aufzuheben und
die Beklagten samtverbindlich zu verurteilen, an die Klägerin 713,80 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit 1.1.1976 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, daß die 3-Monats-Frist des § 4 Abs. 3 S. 2 MHG abgelaufen sei und eine rückwirkende Erhöhung nicht verlangt werden könne.
Wegen weiterer Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den Akteninhalt, insbesondere auf die Schriftsätze der Parteien, das angefochtene Urteil und die Niederschriften Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511, 511 a ZPO statthaft, sie ist gemäß §§ 516, 518 und 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und ist somit zulässig.
II.
Das Rechtsmittel ist auch begründet.
Aus § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages ergibt sich die Verpflichtung des Beklagten, den anteiligen Erhöhungsbetrag ab dem Zeitpunkt der Entstehung zu bezahlen. Ob diese vertragliche Vereinbarung im Hinblick auf § 3 Abs. VI 1. WoKSchG wirksam ist, kann dahingestellt bleiben, da in dieser Vereinbarung jedenfalls grundsätzlich der Wille der Parteien zum Ausdruck kommt, daß eine Erhöhung der Betriebskosten nicht ausgeschlossen sein soll, und da die Begründetheit des streitgegenständlichen Erhöhungsbegehrens vom 26.11.75 nach § 4 MHG zu beurteilen ist. Nach § 4 Abs. 3 MHG ist eine rückwirkende Erhöhung möglich, jedoch höchstens ab dem Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis der Erhöhung abgibt.
Gemäß § 4 Abs. 3 MHG in Verbindung mit § 4 Ziff...
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